別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
神戸須磨 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸須磨 5-1 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　若杉　和宏   TEL.
鑑定評価額 204,000,000 円  １㎡当たりの価格 293,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市須磨区衣掛町５丁目１２番外
｢衣掛町５－２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 696  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1:1		 店舗

ＲＣ5F1B		 店舗とマンションが
混在する路線商業地
域		 南50m国道 水道、ガス、下水 須磨海浜公園

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 須磨海浜公園駅南方

350m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗やマンション等が混在する路線商業地域であり、当面は現状のまま推移していくものと予測する。一定の交
通量を有し、また、須磨海浜公園の再整備もあって、地価はやや上昇傾向で推移しているものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    299,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    231,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、神戸市、及び、周辺市町の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は、地縁性を有する中小規模の事業
者が中心であるが、纏まった規模の画地については、広域的に全国展開する店舗事業者やマンションデベロッパー等も
想定される。一定の交通量を有する広幅員の国道沿いにあって需要は堅調である。尚、取引される土地の規模等はまち
まちであり、需要の中心となる価格帯は、見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、神戸市南西部を東西に走る国道沿いの商業地域にあり、概ね自ら事業を営むことを企図した自用目的の
取引を主とする地域であることから、市場の実勢を反映している比準価格の規範性は高い。一方で、近隣周辺では、賃
貸物件についても散見されることから、本件では、比準価格を標準に収益価格を関連付けて、上記のとおり鑑定評価額
を決定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸須磨 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    227,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.9]		 [100.0]
100		 295,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    282,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高等の懸念もあるが、商業地の地価は全
国的に回復傾向にあり、須磨区の利便性の高
い駅周辺の商業地や路線商業地の地価は引き
続き堅調である。

店舗やマンション等が混在する国道沿いの路
線商業地域で、一定の交通量を有し、また、
対面する海浜公園の再整備も進んでおり、地
価は堅調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸須磨 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＳ４０６
国
-22		 神戸市須磨区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東32m市道、
中間画地
近商

(100,400)
b ＡＨ４０６
国
-14		 神戸市須磨区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東30m県道、
北西6m、
二方路
近商

(100,400)
c ＳＮ４０６
Ｙ
-67		 神戸市須磨区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西30m国道、
中間画地
２住居

(70,200)
d ＤＳ４０６
Ｙ
-56		 神戸市須磨区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西18m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e ＹＭ４０６
Ｙ
-43		 神戸市垂水区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南20m市道、
北東6m、
二方路
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
261,609  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
281,987 		 100
[  91.8]
307,175 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
307,000 
b (　           ) 
278,601  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
280,808 		 100
[  96.0]
292,508 
293,000 
c (　           ) 
164,438  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
169,371 		 100
[  57.9]
292,523 
293,000 
d (　           ) 
154,472  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
162,350 		 100
[  56.8]
285,827 
286,000 
e (　           ) 
166,396  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
171,388 		 100
[  58.8]
291,476 
291,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    299,000 円／㎡]  



神戸須磨 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存して、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,882,174 
10,814,844 
42,067,330 
35,153,800 
6,913,530 		 （　0.9549）
6,601,730 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    161,017,805 円　　　　（　    231,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸須磨 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 500.00 Ｓ5 2,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   696 ㎡     27.0 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は部分貸しの店舗、３～５階は共同住宅（１ＬＤＫタイプ：約４２㎡／戸×３０戸）を想定。 ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
75.0 
375.00 
2,877 
1,078,875 		 5.0  5,394,375 
5.0  5,394,375 

 2～ 2		 店舗
500.00 
80.0 
400.00 
2,282 
912,800 		 5.0  4,564,000 
5.0  4,564,000 

 3～ 4		 住宅
500.00 
85.0 
425.00 
1,759 
747,575 		 1.0  747,575 
2.0  1,495,150 

 5～ 5		 住宅
500.00 
85.0 
425.00 
1,817 
772,225 		 1.0  772,225 
2.0  1,544,450 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,500.00 
82.0 
2,050.00 

4,259,050 		 12,225,750 
14,493,125 
⑨年額支払賃料      4,259,050 円　×　12ヶ月　＝　      51,108,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,050.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,108,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,591,430 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,237,170 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,225,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         116,145 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       14,493,125 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       3,528,859 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,882,174 円　　　　（　        75,980 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＤＳ４０６賃
　　　　-5		 2,052  
(   1,998) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[124.0]		 100
[100.0]
1,839 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,836 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,759 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＨＹ４０６賃Ｙ
　　　　-17		 1,597  
(   1,511) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 89.0]		 100
[102.0]
1,833 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸須磨 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,204,000 円  　　　　    551,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,073,144 円  　　　       51,828,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      752,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,683,500 円  　　　　    551,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       551,000 円  　　　　    551,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       551,000 円  　　　　    551,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,814,844 円　（　　　　　　        15,539 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 551,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　   2,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,153,800 円  
（　　　　　        50,508 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,882,174 円      
②総費用 10,814,844 円      
③純収益　①－② 42,067,330 円      
④建物等に帰属する純収益 35,153,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,913,530 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,601,730 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,485 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    161,017,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     231,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸須磨 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市須磨区衣掛町五丁目１２番
 1411000012911-0000
2 　神戸市須磨区衣掛町五丁目１３番
 1411000012912-0000
3 　神戸市須磨区衣掛町五丁目１４番１
 1411000012913-0000
4 　神戸市須磨区衣掛町五丁目１４番２
 1411000012914-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
神戸須磨 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸須磨 5-1 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　秋山　周史   TEL.
鑑定評価額 204,000,000 円  １㎡当たりの価格 293,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市須磨区衣掛町５丁目１２番外
｢衣掛町５－２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 696  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1:1		 店舗

ＲＣ5F1B		 店舗とマンションが
混在する路線商業地
域		 南50m国道 水道、ガス、下水 須磨海浜公園

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 須磨海浜公園駅南方

350m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗とマンションが混在する路線商業地域であり、海浜公園で再整備が行われているが、周辺環境に変動はなく
、当面は現状で推移するものと予測される。地域要因との関係から価格も安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    297,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神戸市及び隣接諸都市、用途的な類似地域は幹線沿道の商業地域。需要者は地元企業の他、規模によって
は全国規模の法人も考えられる。周辺の商況に大きな変化はないが、繁華性のほか利便性を有する地域であり、商業用
途以外の利用を前提とした取引も考えられることから需要は堅調に推移している。規模、用途等が多様な地域であり、
需要者の業種業態も様々であることから、取引価格にバラツキがあり、中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺に収益物件も見られるが、自用の店舗や事業所も混在する路線商業地域で、都心部の高度商業地域のように賃料水
準に収斂が見られず、適正な純収益を把握し難く、収益価格はやや精度を欠く。取引事例も規模や立地にややバラツキ
があるが、実際の取引に基づく比準価格は市場実態を反映する。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代
表標準地価格からの検討を行い、上記をもって鑑定評価額と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸須磨 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    227,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.9]		 [100.0]
100		 292,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    282,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇への懸念も見られるが、区内の商況
に大きな変動はなく、繁華性の高い地域を中
心として、土地需要は堅調に推移している。


近接する須磨海浜公園で水族館、ホテル等の
再整備事業が進行中である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸須磨 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＨ４０６
国
-14		 神戸市須磨区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東30m県道、
北西6m、
二方路
近商

(100,400)
b ＳＮ４０６
Ｙ
-50		 神戸市須磨区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東28m市道、
中間画地
近商

(100,300)
c ＭＳ４０６
国
-12		 神戸市須磨区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西27m市道、
中間画地
２住居

(70,300)
d ＭＳ４０６
国
-22		 神戸市須磨区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東32m市道、
中間画地
近商

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
278,601  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
280,808 		 100
[  95.0]
295,587 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
296,000 
b (　    177,594) 
355,188  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
371,171 		 100
[ 125.7]
295,283 
295,000 
c (　           ) 
165,673  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[  95.0]
223,223 		 100
[  69.8]
319,804 
320,000 
d (　           ) 
261,609  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
281,987 		 100
[  96.9]
291,008 
291,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    297,000 円／㎡]  



神戸須磨 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の市街地に所在し、素地・造成費等に係る適切な資料を欠き、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

51,605,414 
10,548,336 
41,057,078 
34,196,800 
6,860,278 		 （　0.9549）
6,550,879 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    159,777,537 円　　　　（　    230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸須磨 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 500.00 Ｓ5 2,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   696 ㎡     27.0 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 現在の標準的な新築建物を考慮し、１階～２階店舗、３階～５階１ＬＤＫ（平均専有面積約４３㎡）×３０戸の各階部分賃貸を想定。 ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を基に判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
75.0 
375.00 
2,831 
1,061,625 		 5.0  5,308,125 
5.0  5,308,125 

 2～ 2		 店舗
500.00 
80.0 
400.00 
2,123 
849,200 		 5.0  4,246,000 
5.0  4,246,000 

 3～ 4		 住宅
500.00 
85.0 
425.00 
1,761 
748,425 		 1.0  748,425 
2.0  1,496,850 

 5～ 5		 住宅
500.00 
85.0 
425.00 
1,763 
749,275 		 1.0  749,275 
2.0  1,498,550 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,500.00 
82.0 
2,050.00 

4,156,950 		 11,800,250 
14,046,375 
⑨年額支払賃料      4,156,950 円　×　12ヶ月　＝　      49,883,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,050.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,883,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,530,170 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,073,230 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,800,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         112,102 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       14,046,375 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       3,420,082 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      51,605,414 円　　　　（　        74,146 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＴ４０６賃
　　　　-18		 1,522  
(   1,440) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,875 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,838 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,761 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＤＳ４０６賃Ｙ
　　　　-12		 1,410  
(   1,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,800 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸須磨 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,144,000 円  　　　　    536,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,024,136 円  　　　       50,603,400　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      752,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,556,000 円  　　　　    536,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       536,000 円  　　　　    536,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       536,000 円  　　　　    536,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,548,336 円　（　　　　　　        15,156 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 536,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 206,000 円／㎡　×　   2,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,196,800 円  
（　　　　　        49,133 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 51,605,414 円      
②総費用 10,548,336 円      
③純収益　①－② 41,057,078 円      
④建物等に帰属する純収益 34,196,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,860,278 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,550,879 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,412 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    159,777,537 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸須磨 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市須磨区衣掛町五丁目１２番
 1411000012911-0000
2 　神戸市須磨区衣掛町五丁目１３番
 1411000012912-0000
3 　神戸市須磨区衣掛町五丁目１４番１
 1411000012913-0000
4 　神戸市須磨区衣掛町五丁目１４番２
 1411000012914-0000
5 　
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備考