令和6年1月15日　提出 神戸須磨 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸須磨 -34 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　秋山　周史   TEL.

鑑定評価額 7,150,000 円  １㎡当たりの価格 42,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市須磨区多井畑字東所３番１３ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート 等の見られる既成住 宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 妙法寺 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　北４ ｍ市道 交通 施設 妙法寺駅南西方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパート等の見られる既成住宅地域で、周辺環境に変動もないことから、当面は現状で推移するもの と予測される。周辺地域との競争関係から需要はやや弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市営地下鉄西神山手線沿線、用途的な類似地域は普通住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内居住者で 圏外からの転入は少ない。旧来からの住宅地域を基礎とする地域で街路条件や画地の整然性等が周辺の住宅団地に劣後 する。また、需要者も地縁者等に限定される傾向があり、需要は弱含みで推移している。取引が低調で規模等により取 引価格にもバラツキがあるため、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に賃貸物件も見られるが、交通利便性等に劣り、賃貸需要に乏しく経済合理的な賃貸経営が難しい地域であるため 、収益還元法は適用できなかった。取引事例は、同一需給圏内の類似地域から選択した自己利用目的のものが主であり 、比準価格は現実の市場実態を反映するものとして説得性を有する。よって比準価格を標準に、代表標準地価格からの 検討を行い、居住快適性に影響を与える価格形成要因の変動状況も勘案の上、上記をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸須磨 -27               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [103.0] 100 [148.9] [101.0] 100 42,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価や金利の上昇への懸念は見られるが、区 内住宅地に対する需要は、利便性の高い地域 を中心として、概ね堅調に推移している。 一般住宅、アパート等の見られる既成住宅地 域であり、周辺の住環境や利便性について特 筆すべき変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％