別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
神戸須磨 -301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸須磨 -301 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　田中　浩   TEL.
鑑定評価額 350,000,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市須磨区道正台１丁目２番３
｢道正台１－３－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 3,498  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
不整形
1:1.2		 共同住宅

ＲＣ10		 中高層マンション等
が多い住宅地域
 南西12m市道 水道、ガス、下水 妙法寺

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 妙法寺駅北西方

400m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層マンション等の多い住宅地域で、今後とも現状のまま推移するものと予測する。駅近で生活利便性も高く
、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               99,100 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市営地下鉄西神・山手線及びＪＲ山陽本線等の各沿線で、概ね神戸市の圏域に存するマンション素地等
の見られる住宅地域。需要者は同一需給圏に供給実績のあるデベロッパー等が中心である。中高層マンション等の多い
住宅地域で、駅近で生活利便性も良好なことから需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。なお、取引される規模がまち
まちで取引件数も少ないため、中心的価格帯については把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 分譲マンションが多い地域で、規模が大きい土地については分譲目的のマンション素地としての取引が中心である。よ
って、実際の取引市場において成立した取引価格に基づく実証的な比準価格を標準に、想定要素を多く含むが投資採算
性を反映した開発法による価格を比較考量し、画地規模及び価格水準の近い標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸垂水 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    112,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[101.0]		 100
[114.4]		 [100.0]
100		 100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているものの、物価上
昇等の影響により先行きはやや不透明である
。なお、須磨区の人口は減少傾向にある。


中高層マンション等の多い住宅地域であり、
利便性等は良好である。地域要因に特段の変
動はなく、需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -14.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸須磨 -301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＨ４０６
国
-36		 神戸市垂水区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.1m市道
、中間画地
１中専

(60,200)
b ＩＦ４０６
Ｙ
-13		 神戸市須磨区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南6.5m県道、
北西6m、角地
１住居

(70,200)
c ＩＦ４０６
Ｙ
-14		 神戸市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d ＩＦ４０６
Ｙ
-15		 神戸市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e ＴＨ４０６
Ｙ
-63		 神戸市垂水区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東5m私道、
中間画地
１中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
92,456  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
93,103 		 100
[  89.9]
103,563 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
76,833  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.3]
78,965 		 100
[  80.0]
98,706 
98,700 
c (　           ) 
66,481  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  71.4]
97,021 		 100
[  94.9]
102,235 
102,000 
d (　           ) 
70,439  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  76.0]
96,019 		 100
[  94.9]
101,179 
101,000 
e (　           ) 
65,526  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
73,680 		 100
[  73.6]
100,109 
100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -28.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -24.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



神戸須磨 -301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,233,276,020 
1,886,740,852 
15 
450,000 
6,640.00 
295,000 
7,060.00 
⑧開発法による価格 　　          346,535,168 円　　　　（　               99,100 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸須磨 -301　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
3,498 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  3,498.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,060.00 ㎡  7,060.00 ㎡  6,890.00 ㎡  170.00 ㎡  6,640.00 ㎡  ＲＣ・10F
 (    90 戸)
 74㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      30.3 ％）  （     201.8 ％）  （     197.0 ％）  （       4.9 ％）  （     94.05 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専
60 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   59.0 ｍ

  67.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   12.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 450,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    450,000 円／㎡　　×　　     6,640.00 ㎡　　＝　　　　       2,988,000,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,988,000,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   295,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   303,850 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    303,850 円／㎡　　×　　　   7,060.00 ㎡　　＝　　　　       2,145,181,000 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱により開発負担金は不要
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,988,000,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         298,800,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,443,981,000 円 
(4)-4　投下資本収益率     15 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 10 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 10 ヶ月  販売収入(1期目) 13 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 18 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 149,400,000 円  (      5 ％) ×　　0.8595  （     13 ヶ月） ＝　　          128,409,300 円 
販売総額(2期) 149,400,000 円  (      5 ％) ×　　0.7922  （     20 ヶ月） ＝　　          118,354,680 円 
販売総額(3期) 2,689,200,000 円  (     90 ％) ×　　0.7387  （     26 ヶ月） ＝　　        1,986,512,040 円 
収入合計 － － － － 2,233,276,020 円 
支出 建築工事費(1期) 214,518,100 円  (     10 ％) ×　　0.8901  （     10 ヶ月） ＝　　          190,942,561 円 
建築工事費(2期) 214,518,100 円  (     10 ％) ×　　0.8109  （     18 ヶ月） ＝　　          173,952,727 円 
建築工事費(3期) 1,716,144,800 円  (     80 ％) ×　　0.7387  （     26 ヶ月） ＝　　        1,267,716,164 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 149,400,000 円  (     50 ％) ×　　0.8901  （     10 ヶ月） ＝　　          132,980,940 円 
販売管理費(2期) 149,400,000 円  (     50 ％) ×　　0.8109  （     18 ヶ月） ＝　　          121,148,460 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,886,740,852 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,233,276,020 円　　－　　　　　　        1,886,740,852 円　　＝　　　　　           346,535,168 円 

               99,100 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 神戸須磨 -301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市須磨区道正台一丁目２番３
 1411000334727-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
神戸須磨 -301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸須磨 -301 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　清水　信博   TEL.
鑑定評価額 353,000,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市須磨区道正台１丁目２番３
｢道正台１－３－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 3,498  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
不整形
1:1.2		 共同住宅

ＲＣ10		 中高層マンション等
が多い住宅地域
 南西12m市道 水道、ガス、下水 妙法寺

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 妙法寺駅北西方

400m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層マンション等の多い住宅地域で、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は穏やかに回復し
ており、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               99,900 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市営地下鉄西神山手線及びＪＲ山陽本線等の沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需
給圏のうちマンション分譲を目的とする不動産業者等である。中高層マンション等の多い住宅地域で、利便性等も良好
である。住宅建設は弱含んでいるものの、今後も安定した需要が見込まれる。取引される規模は様々であり、取引件数
も少ないが、マンション素地としては業者の開発意欲が旺盛なため中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸マンション等の収益物件も混在しているが、駅接近性等の利便性の高い住宅地域で中高層マンションの分譲を目的
とする素地取引が中心である。よって、比準価格を中心に決定せざるを得ないが、比準価格を試算するために採用した
事例に係る各種補正率の判断の適否等を勘案の上、投資採算性からの意思決定を行う需要者の視点を具現した開発法に
よる価格を比較考量し、画地規模及び価格水準の近い標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸垂水 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    112,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[101.0]		 100
[113.5]		 [100.0]
100		 101,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利や住宅ローン減税延長等の政策の後押
しにより須磨区北部の特徴を踏まえた地域性
から需要は底堅く推移している。


中高層マンション等の多い住宅地域であり、
利便性等は良好である。実需等を反映して、
地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -14.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸須磨 -301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＭ４０６
国
-22		 神戸市垂水区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東3.2m市道、
北4m、角地
１低専

(80,150)
b ＭＳ４０６
Ｙ
-45		 神戸市垂水区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北20m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
c ＷＫ４０６
国
-8		 神戸市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6.1m市道
、南東7.7m、
二方路
１住居

(60,200)
d ＷＫ４０６
国
-60		 神戸市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12m市道、
北東6m、
二方路
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
112,858  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
110,667 		 100
[ 110.4]
100,242 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
100,000 
b (　           ) 
132,696  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
138,715 		 100
[ 136.4]
101,697 
102,000 
c (　           ) 
98,039  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
99,980 		 100
[  99.1]
100,888 
101,000 
d (　           ) 
92,061  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
95,164 		 100
[  93.7]
101,562 
102,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +52.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    101,000 円／㎡]  



神戸須磨 -301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,282,904,376 
1,933,547,188 
15 
460,000 
6,640.00 
302,000 
7,060.00 
⑧開発法による価格 　　          349,357,188 円　　　　（　               99,900 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸須磨 -301　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
3,498 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  3,498.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,060.00 ㎡  7,060.00 ㎡  6,890.00 ㎡  170.00 ㎡  6,640.00 ㎡  ＲＣ・10F
 (    90 戸)
 74㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      30.3 ％）  （     201.8 ％）  （     197.0 ％）  （       4.9 ％）  （     94.05 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専
60 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   59.0 ｍ

  67.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   12.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 460,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    460,000 円／㎡　　×　　     6,640.00 ㎡　　＝　　　　       3,054,400,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,054,400,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   302,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   311,060 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    311,060 円／㎡　　×　　　   7,060.00 ㎡　　＝　　　　       2,196,083,600 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱により開発負担金は不要
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,054,400,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         305,440,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,501,523,600 円 
(4)-4　投下資本収益率     15 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 10 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 10 ヶ月  販売収入(1期目) 13 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 18 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 152,720,000 円  (      5 ％) ×　　0.8595  （     13 ヶ月） ＝　　          131,262,840 円 
販売総額(2期) 152,720,000 円  (      5 ％) ×　　0.7922  （     20 ヶ月） ＝　　          120,984,784 円 
販売総額(3期) 2,748,960,000 円  (     90 ％) ×　　0.7387  （     26 ヶ月） ＝　　        2,030,656,752 円 
収入合計 － － － － 2,282,904,376 円 
支出 建築工事費(1期) 219,608,360 円  (     10 ％) ×　　0.8901  （     10 ヶ月） ＝　　          195,473,401 円 
建築工事費(2期) 219,608,360 円  (     10 ％) ×　　0.8109  （     18 ヶ月） ＝　　          178,080,419 円 
建築工事費(3期) 1,756,866,880 円  (     80 ％) ×　　0.7387  （     26 ヶ月） ＝　　        1,297,797,564 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 183,264,000 円  (     60 ％) ×　　0.8901  （     10 ヶ月） ＝　　          163,123,286 円 
販売管理費(2期) 122,176,000 円  (     40 ％) ×　　0.8109  （     18 ヶ月） ＝　　           99,072,518 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,933,547,188 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,282,904,376 円　　－　　　　　　        1,933,547,188 円　　＝　　　　　           349,357,188 円 

               99,900 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 神戸須磨 -301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市須磨区道正台一丁目２番３
 1411000334727-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考