令和6年1月15日　提出 神戸須磨 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸須磨 -17 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　清水　信博   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市須磨区高倉台７丁目１２番５ ｢高倉台７－１４－７｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 須磨 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　北６ ｍ市道 交通 施設 須磨駅北西方 3.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は 穏やかに回復しており、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち神 戸市居住者がほとんどを占める。中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域であり、生活利便性も比較的良好である。住 宅建設は弱含んでいるものの、居住環境等から需給関係も比較的安定している。土地は１８０㎡程度で１，７００万円 ～２，０００万円程度、新築戸建住宅で３，５００万円～４，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸マンション等の収益物件は少なく、戸建住宅を主体とする自用目的の取引が中心である。戸建賃貸住宅が存在して も転勤等の特殊な事情に基づくものが中心で、経済的に賃貸事業は成り立つ地域ではないため、収益価格は試算しなか った。利便性のほか環境を重視した取引が多く、信頼性の高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に係 る各種補修正率の判断の適否等を勘案の上、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸須磨 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    141,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [103.0] 100 [143.6] [100.0] 100 98,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利や住宅ローン減税延長等の政策の後押 しにより、須磨区北部の特徴を踏まえた地域 性から需要は底堅く推移している。 中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地 域であり、公法上の規制の見直し等による実 需等を反映して、地価は上昇傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％