令和6年1月11日　提出 神戸兵庫 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸兵庫 9-2 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　林　秀樹   TEL.

鑑定評価額 43,800,000 円  １㎡当たりの価格 71,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市兵庫区高松町１２番１７ ｢高松町２－２８｣ ②地積 　(㎡) 610   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (70,200) 1:2 工場兼事務所 小規模工場が集中す る臨海部の工業団地 北8m私道 水道、ガス、下水 御崎公園 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ私道 交通 施設 御崎公園駅南西方 600m 法令 規制 工専 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模工場が連たんする臨海部の工業団地であり、地域要因に大きな変化は見られない。マクロ経済環境の動向 等を反映して、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市及び周辺市の工場・倉庫等が集積する工業地域である。需要者は地縁を有する個人事業者及び阪神 間諸都市の中小規模の事業法人が中心である。工場・倉庫等が集積する工業用地は供給が少なく、希少性等から需要は 堅調であり、地価は強含みで推移している。近隣地域を含む周辺においては工業地の不動産取引件数が少ないため、取 引の中心となる価格帯は見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模工場が集積する地域であり、合理的な賃貸工場を想定することは困難であるため、収益還元法は非適用とした。 自用目的の不動産取引が一般的であり、需要者は代替不動産の取引価格水準を注視して取引を行うものと思料する。比 準価格は同一需給圏における工業地の取引件数が少なく、十分な取引事例を得られなかったが、概ね市場の実勢値を示 す価格が求められた。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸長田 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,700 円／㎡ [107.5] 100 100 [100.0] 100 [125.4] [100.0] 100 71,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種政策の効果もあって、景気は緩やかに回 復している。兵庫区の人口は若干の増加傾向 にあり、土地取引件数も増加している。 小規模工場が建ち並ぶ臨海部の工業団地であ る。地域要因に変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.2 ％  ％