令和6年1月12日　提出 神戸兵庫 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸兵庫 -11 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　植木　剛   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市兵庫区今出在家町１丁目７番３ ｢今出在家町１－７－４｣ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西7.9m市道 水道、ガス、下水 中央市場前 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 都市景観形成地域 街 路 基準方位北７．９ｍ 市道 交通 施設 中央市場前駅南方 450m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする臨海部の住宅地域であり、今後とも概ね現状を維持していくものと予測する。住環境の改 善により地価は上昇基調で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は神戸市営地下鉄海岸線沿線などで、兵庫区及び隣接区などの圏域に存する一般住宅地域である。需 要者は神戸市内居住者が中心であり、一部圏外からの転入も見込まれる。臨海部に位置し、周辺には倉庫・工場なども 立地するが、大型商業施設の開業により生活利便性が向上し、住環境が整いつつある。値頃感から市況は安定的に推移 し、土地で１、８００万円程度、新築建売住宅は３，５０００万円～４，０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺ではアパート等の賃貸物件も見られるが、対象地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸経営は困難であるため、 収益還元法は非適用とした。比準価格は周辺の価格牽連性を有する実際の売買事例から適切に算定されており、市場の 実勢を反映した実証的なものと考えられる。地域は自己利用目的での取引が支配的であり、よって、比準価格を標準と し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸兵庫 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    253,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [101.0] 100 [148.0] [100.0] 100 175,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    170,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からの回復及び低金利等の各種政策 効果もあり、兵庫区の住宅地の市況は堅調に 推移しているが、今後の動向は予断を許さな い。 従来からの住宅地域だが、兵庫区南部地下鉄 海岸線沿線は住環境の改善が進みつつあり、 人気が高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％