令和6年1月12日　提出 神戸兵庫 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸兵庫 -5 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　植木　剛   TEL.

鑑定評価額 22,100,000 円  １㎡当たりの価格 210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市兵庫区兵庫町２丁目１番２２ ｢兵庫町２－１－２１｣ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,300) 準防 （その他） (70,300) 1:2 住宅 Ｗ3 一般住宅、併用住宅 、寺院等が混在する 住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 新開地 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 新開地駅南東方 750m 法令 規制 ２住居 (70,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか店舗併用住宅等も見られる住宅地域であり、今後とも現状を維持し、推移していくものと予測す る。地価は当面上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    210,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ山陽本線、神戸高速鉄道線、市営地下鉄海岸線などの沿線で、概ね兵庫区及び周辺区の圏域に 存する一般住宅地域である。需要者は神戸市内の居住者などを中心とし、一部他地域からの転入も見込まれる。戸建住 宅のほか併用住宅や駐車場等も混在する住宅地域だが、比較的閑静な住環境を有し、また交通利便性が良好であること から、需要は堅調に推移している。土地で２，０００万円～２，５００万円程度が取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸経営は困難であることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は 付近の密接な価格牽連性を有する売買実例をもとに適切に算定されており、現実の市場を反映した実証的なものと考え られる。地域は自用目的での取引が中心であり、よって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ て上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸兵庫 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    253,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [101.0] 100 [123.5] [100.0] 100 209,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    205,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からの回復及び低金利等の各種政策 効果もあり、兵庫区の住宅地の市況は堅調に 推移しているが、今後の動向は予断を許さな い。 区画整然とした住宅地域であり、地域要因に 特別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％