別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸灘 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸灘 5-3 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　明井　英雄   TEL.
鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 710,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市灘区森後町２丁目２番２外
｢森後町２－３－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7F1B		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北27m市道 水道、ガス、下水 六甲道

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 六甲道駅北方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、特段の地域要因の変動はみられない。駅近の好立地で
稀少性が高く、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    728,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    521,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神戸市東部及び阪神間の商業地域を包含する圏域。需要者の中心は地元の中小事業者のほか、圏域内に営
業基盤を有する中堅のマンション開発業者等である。主要幹線沿いに中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で
あり、繁華性は高い。またＪＲ六甲道駅からも近く、その立地優位性から地価は堅調に推移している。商業地の取引自
体が少ないことや取引される画地規模がまちまちなため、需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地域においては貸店舗等の賃貸物件も見受けられるが、価格水準の形成を主導する収益物件はほとんどなく、収益
が地価の指標となり得る状況には至っていない。また、収益価格については試算過程において各種の不確定要素を含む
ことから、その説得力は比準価格に比してやや劣るものと判断する。したがって市場の実情をより反映する比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸灘 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    413,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 61.7]		 [100.0]
100		 710,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    679,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 灘区内において駅近や主要幹線道路沿いの商
業地は供給が少なく、稀少性から地価は上昇
傾向が継続している。


顧客を誘引する店舗の出退店等はみられず、
地域の状況に特段の変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -31.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸灘 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＨ３０６
Ｙ
-48		 神戸市灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西18m市道、
中間画地
近商

(100,400)
b ＡＨ３０６
国
-26		 神戸市灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西27m市道、
南東6m、
二方路
近商

(100,400)
c ＡＨ３０６
Ｙ
-35		 神戸市東灘区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東28m国道、
南西4m、角地
近商

(100,400)
d １０２０６
国
-16		 芦屋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東22m国道、
中間画地
１住居

(60,200)
e ＴＴ３０６
Ｙ
-45		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東50m国道、
中間画地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
532,522  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
581,427 		 100
[  76.0]
765,036 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
765,000 
b (　           ) 
512,801  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
510,359 		 100
[  69.1]
738,580 
739,000 
c (　           ) 
564,844  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
560,457 		 100
[  79.4]
705,865 
706,000 
d (　           ) 
708,160  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
719,491 		 100
[  95.9]
750,251 
750,000 
e (　           ) 
569,655  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
593,011 		 100
[  87.4]
678,502 
679,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    728,000 円／㎡]  



神戸灘 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,854,115 
5,553,378 
18,300,737 
14,660,800 
3,639,937 		 （　0.9364）
3,408,437 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     89,695,711 円　　　　（　    521,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸灘 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 ＲＣ7 840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   172 ㎡     13.3 m x   12.8 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ～２Ｆはフロア貸し店舗、３Ｆ～７Ｆは平均専有面積約５１㎡のファミリータイプ。建物規模は周辺の状況等を勘案して想定。 ⑦有効率　  82.9 ％
の理由		 類似建物の有効率等を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
75.0 
90.00 
5,300 
477,000 		 3.0  1,431,000 
3.0  1,431,000 

 2～ 2		 店舗
120.00 
80.0 
96.00 
3,200 
307,200 		 3.0  921,600 
3.0  921,600 

 3～ 3		 住宅
120.00 
85.0 
102.00 
2,244 
228,888 		 1.0  228,888 
3.0  686,664 

 4～ 5		 住宅
120.00 
85.0 
102.00 
2,266 
231,132 		 1.0  231,132 
3.0  693,396 

 6～ 7		 住宅
120.00 
85.0 
102.00 
2,311 
235,722 		 1.0  235,722 
3.0  707,166 

計
840.00 
82.9 
696.00 

1,946,796 		 3,515,196 
5,840,388 
⑨年額支払賃料      1,946,796 円　×　12ヶ月　＝　      23,361,552 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     696.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,361,552 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,178,878 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,398,674 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,515,196 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,394 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,840,388 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,422,047 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,854,115 円　　　　（　       138,687 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＭ３０６賃
　　　　-14		 1,846  
(   1,846) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,262 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,390 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,244 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＭ３０６賃
　　　　-3		 2,008  
(   1,899) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,510 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸灘 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,428,000 円  　　　　    238,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,178,878 円  　　　       23,577,552　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      447,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,023,000 円  　　　　    238,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       238,000 円  　　　　    238,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       238,000 円  　　　　    238,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,553,378 円　（　　　　　　        32,287 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 238,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,660,800 円  
（　　　　　        85,237 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,854,115 円      
②総費用 5,553,378 円      
③純収益　①－② 18,300,737 円      
④建物等に帰属する純収益 14,660,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,639,937 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,408,437 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,816 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     89,695,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     521,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸灘 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市灘区森後町二丁目２番２
 1400000081817-0000
2 　神戸市灘区森後町二丁目２番３
 1400000081818-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸灘 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸灘 5-3 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　土田　正顕   TEL.
鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 710,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市灘区森後町２丁目２番２外
｢森後町２－３－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7F1B		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北27m市道 水道、ガス、下水 六甲道

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 六甲道駅北方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅への接近性に優れた中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に大きな変化はな
く、当面は現状を維持しつつ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    732,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    581,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線等で、神戸市の東部を中心とした商業地域及び住商混在地域
である。需要者は法人や不動産事業者、個人事業者等であるが、物件の規模や周辺の商況性によっては、広域事業法人
も想定される。商業集積度が相対的に高いことから不動産需給はやや逼迫しており、地価はやや上昇傾向にある。需要
者の業態や属性により取引の個別性が強く、中心価格帯は見出しにくくなっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。周辺では収益物件も見られるが、地価に即応する賃
料を得ることはやや困難であり、また、想定的要素が強い収益価格よりも現実の市場における複数の取引事例により求
められた比準価格の方がより規範性が高いと認められる。したがって、本件では、実証性に優れた比準価格を重視し、
収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸灘 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    413,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 61.7]		 [100.0]
100		 710,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    679,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 灘区の商業地の需要は堅調であり、取引需要
は強いことから、地価は上昇傾向で推移して
いる。


地域要因に特に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -31.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸灘 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＨ３０６
Ｙ
-35		 神戸市東灘区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東28m国道、
南西4m、角地
近商

(100,400)
b ＡＨ３０６
Ｙ
-48		 神戸市灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西18m市道、
中間画地
近商

(100,400)
c ＡＨ３０６
国
-26		 神戸市灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西27m市道、
南東6m、
二方路
近商

(100,400)
d ＴＴ３０６
Ｙ
-45		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東50m国道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
564,844  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
560,457 		 100
[  81.2]
690,218 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
690,000 
b (　           ) 
532,522  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
581,427 		 100
[  75.0]
775,236 
775,000 
c (　           ) 
512,801  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
510,359 		 100
[  68.2]
748,327 
748,000 
d (　           ) 
569,655  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
593,011 		 100
[  83.0]
714,471 
714,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    732,000 円／㎡]  



神戸灘 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,569,113 
5,221,946 
18,347,167 
14,291,200 
4,055,967 		 （　0.9364）
3,798,007 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     99,947,553 円　　　　（　    581,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸灘 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 ＲＣ7 840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   172 ㎡     13.3 m x   12.8 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗フロア貸し、３～７階ファミリータイプの住宅で平均専有面積は５１㎡程度を想定。 ⑦有効率　  82.9 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を基に判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
75.0 
90.00 
5,485 
493,650 		 3.0  1,480,950 
3.0  1,480,950 

 2～ 2		 店舗
120.00 
80.0 
96.00 
3,290 
315,840 		 3.0  947,520 
3.0  947,520 

 3～ 3		 住宅
120.00 
85.0 
102.00 
2,193 
223,686 		 1.0  223,686 
2.0  447,372 

 4～ 5		 住宅
120.00 
85.0 
102.00 
2,215 
225,930 		 1.0  225,930 
2.0  451,860 

 6～ 7		 住宅
120.00 
85.0 
102.00 
2,260 
230,520 		 1.0  230,520 
2.0  461,040 

計
840.00 
82.9 
696.00 

1,946,076 		 3,565,056 
4,701,642 
⑨年額支払賃料      1,946,076 円　×　12ヶ月　＝　      23,352,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     696.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,352,912 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,178,446 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,390,466 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,565,056 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,868 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,701,642 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,144,779 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,569,113 円　　　　（　       137,030 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＨ３０６賃
　　　　-3		 1,791  
(   1,791) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,232 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,288 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,193 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＭ３０６賃
　　　　-15		 1,874  
(   1,727) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,343 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸灘 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,160,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,178,446 円  　　　       23,568,912　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      447,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,972,000 円  　　　　    232,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,221,946 円　（　　　　　　        30,360 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 232,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 263,000 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,291,200 円  
（　　　　　        83,088 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,569,113 円      
②総費用 5,221,946 円      
③純収益　①－② 18,347,167 円      
④建物等に帰属する純収益 14,291,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,055,967 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,798,007 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,081 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     99,947,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     581,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸灘 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市灘区森後町二丁目２番２
 1400000081817-0000
2 　神戸市灘区森後町二丁目２番３
 1400000081818-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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50 　
備考