別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸灘 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸灘 5-2 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　清水　重善   TEL.
鑑定評価額 34,200,000 円  １㎡当たりの価格 462,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市灘区友田町３丁目２番６
｢友田町３－２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 74  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 店舗併用住宅、マン
ション等が多い商業
地域		 西20m市道 水道、ガス、下水 新在家

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 新在家駅北東方

80m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は店舗併用住宅やマンション等が建ち並ぶ商業地域であり、特別な地域要因の変動はなく、当面は現状
を維持しつつ推移すると予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    477,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    384,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神戸市東部及び阪神間の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は地元の中小事業者のほか、賃
貸事業を行う不動産業者等が想定される。阪神新在家駅に近い立地条件の良い商業地域であり、店舗や店舗併用住宅の
ほか、マンション等の多様な用途での利用が見られ、地価は上昇傾向にある。商業地の取引自体が少ないことや取引さ
れる画地規模がまちまちなため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場での成約価格を算定根拠として求めたものであり実証的な価格である。一方収益価格は想定要素を含む
手法でありやや精度が劣る。需要者の多くは収益性を考慮しつつも市場での取引価格の水準を重要な指標として取引を
行っていると考えられる。よって実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑
定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸灘 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    413,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.6]		 [100.0]
100		 463,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    437,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 幹線道路沿いや駅前の商業地域を中心に、収
益物件やマンション用地に対する需要が旺盛
で、灘区商業地の地価は上昇傾向にある。


地域要因に特別の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸灘 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＨ３０６
国
-26		 神戸市灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西27m市道、
南東6m、
二方路
近商

(100,400)
b ＴＳ３０６
国
-9		 神戸市灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南27m市道、
中間画地
近商

(100,300)
c ＴＳ３０６
国
-27		 神戸市灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西8.5m市道
、南東4.5m、
角地
近商
地区計画等
角敷地等指定区域
(100,400)
d ＴＭ３０６
国
-3		 神戸市灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.8m私道
、中間画地
商業

(100,240)
e ＡＨ３０６
Ｙ
-43		 神戸市灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西27m市道、
中間画地
近商

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
512,801  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
510,359 		 100
[ 107.6]
474,311 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
474,000 
b (　           ) 
517,388  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
549,065 		 100
[ 112.3]
488,927 
489,000 
c (　           ) 
441,651  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
453,032 		 100
[  96.7]
468,492 
468,000 
d (　           ) 
326,893  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
339,969 		 100
[  69.0]
492,709 
493,000 
e (　           ) 
439,947  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
480,350 		 100
[ 104.3]
460,547 
461,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    477,000 円／㎡]  



神戸灘 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,436,674 
1,407,931 
5,028,743 
3,899,100 
1,129,643 		 （　0.9554）
1,079,261 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     28,401,605 円　　　　（　    384,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸灘 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 61.00 Ｓ4 244.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   74 ㎡      6.8 m x   10.9 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２Ｆはフロア貸し店舗、３Ｆ～４Ｆは平均専有面積約４９㎡のファミリータイプ住宅を想定。 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 類似建物の有効率等を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
61.00 
75.0 
45.75 
3,810 
174,308 		 3.0  522,924 
3.0  522,924 

 2～ 2		 店舗
61.00 
80.0 
48.80 
2,801 
136,689 		 3.0  410,067 
3.0  410,067 

 3～ 4		 住宅
61.00 
80.0 
48.80 
2,241 
109,361 		 1.0  109,361 
3.0  328,083 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
244.00 
78.8 
192.15 

529,719 		 1,151,713 
1,589,157 
⑨年額支払賃料        529,719 円　×　12ヶ月　＝　       6,356,628 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     192.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,356,628 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       317,831 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,038,797 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,151,713 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,941 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,589,157 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         386,936 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,436,674 円　　　　（　        86,982 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＨ３０６賃
　　　　-12		 2,600  
(   2,528) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[109.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,391 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,386 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,241 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＳＳ３０６賃
　　　　-12		 2,225  
(   2,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,380 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸灘 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 369,000 円  　　　　     61,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 317,831 円  　　　        6,356,628　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       75,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      522,700 円  　　　　     61,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,500 円  　　　　     61,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,500 円  　　　　     61,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,407,931 円　（　　　　　　        19,026 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     244.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0634     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,899,100 円  
（　　　　　        52,691 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,436,674 円      
②総費用 1,407,931 円      
③純収益　①－② 5,028,743 円      
④建物等に帰属する純収益 3,899,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,129,643 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,079,261 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,585 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,401,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     384,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸灘 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市灘区友田町三丁目２番６
 1400000050666-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸灘 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸灘 5-2 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　瑞穂   TEL.
鑑定評価額 34,400,000 円  １㎡当たりの価格 465,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市灘区友田町３丁目２番６
｢友田町３－２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 74  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 店舗併用住宅、マン
ション等が多い商業
地域		 西20m市道 水道、ガス、下水 新在家

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 新在家駅北東方

80m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗併用住宅、マンション等が多い駅前の商業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地価は引
き続き上昇傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    478,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    373,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神戸市中東部を中心とする商業地域である。需要者の中心は市内及び阪神間における中小規模の事業者、
及び収益目的の不動産業者等と把握される。人通りの多い商業地域で店舗地のほか、駅近の利便性に優るマンション用
地としての需要が認められる。取引件数が少なく、また用途、規模等により価格のばらつきが大きく、中心となる価格
帯を把握するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗併用住宅やマンション等が多く、自ら店舗経営等する自用目的のみならず、賃料収入を得る収益目的の取引が混在
している市場環境にある。実際の市場で成立した取引事例から試算した比準価格を標準に、収益性の観点から試算した
収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸灘 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    413,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.6]		 [100.0]
100		 463,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    437,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 灘区における人口、及び土地取引件数は前年
比で減少しているものの、需要は底堅く推移
している。


地域要因の大きな変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸灘 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＭ３０６
Ｙ
-43		 神戸市灘区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.5m市道
、南東27m、
二方路
商業

(100,500)
b ＴＳ３０６
国
-27		 神戸市灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西8.5m市道
、南東4.5m、
角地
近商
地区計画等
角敷地等指定区域
(100,400)
c ＡＨ３０６
国
-9		 神戸市東灘区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東12m市道、
北東11m、
角地
近商

(100,300)
d ＫＴ３０６
Ｙ
-21		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18.2m市
道、中間画地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
450,907  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
468,765 		 100
[  95.8]
489,316 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
489,000 
b (　           ) 
441,651  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
453,032 		 100
[  94.9]
477,378 
477,000 
c (　           ) 
412,635  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
398,488 		 100
[  83.0]
480,106 
480,000 
d (　           ) 
357,256  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
371,546 		 100
[  79.1]
469,717 
470,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    478,000 円／㎡]  



神戸灘 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,469,425 
1,422,751 
5,046,674 
3,949,820 
1,096,854 		 （　0.9554）
1,047,934 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     27,577,211 円　　　　（　    373,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸灘 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 61.00 Ｓ4 244.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   74 ㎡      6.8 m x   10.9 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階はフロアー貸し店舗、３、４階はファミリータイプの住宅で、平均専有面積約４９㎡を想定。 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 周辺の類似建物に比して標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
61.00 
75.0 
45.75 
3,869 
177,007 		 3.0  531,021 
3.0  531,021 

 2～ 2		 店舗
61.00 
80.0 
48.80 
2,731 
133,273 		 3.0  399,819 
3.0  399,819 

 3～ 4		 住宅
61.00 
80.0 
48.80 
2,276 
111,069 		 1.0  111,069 
3.0  333,207 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
244.00 
78.8 
192.15 

532,418 		 1,152,978 
1,597,254 
⑨年額支払賃料        532,418 円　×　12ヶ月　＝　       6,389,016 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     192.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,389,016 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       319,451 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,069,565 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,152,978 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,953 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,597,254 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         388,907 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,469,425 円　　　　（　        87,425 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＭ３０６賃
　　　　-3		 2,008  
(   1,899) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,435 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,424 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,276 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＭ３０６賃
　　　　-14		 1,846  
(   1,846) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,413 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸灘 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 373,800 円  　　　　     62,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 319,451 円  　　　        6,389,016　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       75,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      529,500 円  　　　　     62,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,300 円  　　　　     62,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,300 円  　　　　     62,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,422,751 円　（　　　　　　        19,226 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 243,000 円／㎡　×　     244.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0634     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,949,820 円  
（　　　　　        53,376 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,469,425 円      
②総費用 1,422,751 円      
③純収益　①－② 5,046,674 円      
④建物等に帰属する純収益 3,949,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,096,854 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,047,934 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,161 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,577,211 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     373,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸灘 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市灘区友田町三丁目２番６
 1400000050666-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考