別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸灘 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸灘 -8 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　土田　正顕   TEL.
鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 483,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市灘区八幡町４丁目３９番
｢八幡町４－８－７｣		 ②地積
　(㎡)		 253  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅にマンショ
ン等が混在する住宅
地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 六甲

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道　		 交通

施設		 六甲駅南西方

200m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅にマンション等が混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、
地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    483,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    294,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪急神戸本線、ＪＲ東海道本線等の沿線で、神戸市東部を中心とした圏域である。需要者は同一需給圏
のうち神戸市居住者が中心である。一般住宅、マンション等が混在する住宅地域で、生活利便性及び居住環境が良好で
あることから不動産需給はやや逼迫しており、地価は上昇傾向にある。市場での中心となる価格帯は、取引される規模
も様々であり、総額は把握しにくいが、土地は１㎡あたり４０万円台後半が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅、マンション等が混在する住宅地域で、周辺では賃貸マンションも見られるが、既存の地主の土地
活用によるものが中心である。一般住宅の所有を目的とした土地取引が中心で、取引の指標としては、収益価格より、
市場性を反映した実証的な比準価格の規範性が高いと判断した。よって、本件では、市場の実態を反映し実証性に優れ
た比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸灘 -14                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    394,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.6]		 [103.0]
100		 482,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    468,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 灘区の住宅地の需要は堅調であり、全体とし
て地価は上昇傾向。相対的に割安感の認めら
れる南部地域でも需要が増加している。


地域要因に特に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸灘 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＨ３０６
Ｙ
-54		 神戸市灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
b ＡＨ３０６
国
-27		 神戸市灘区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m市道、
北東4m、
北西3.2m、
三方路
１中専

(80,200)
c ＡＨ３０６
Ｙ
-51		 神戸市灘区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東6.2m市道、
北4m、角地
１中専

(70,200)
d ＴＳ３０６
国
-23		 神戸市灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.9m市道
、中間画地
１中専

(70,200)
e ＴＳ３０６
国
-10		 神戸市灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西18m市道、
北東6m、角地
１住居
角敷地等指定区域
地区計画等
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
454,775  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
469,042 		 100
[  94.1]
498,451 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
513,000 
b (　           ) 
445,818  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.8]
434,862 		 100
[  91.0]
477,870 
492,000 
c (　           ) 
371,520  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
420,257 		 100
[  97.0]
433,255 
446,000 
d (　           ) 
396,752  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
410,638 		 100
[  91.1]
450,755 
464,000 
e (　           ) 
414,879  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
433,983 		 100
[  89.4]
485,440 
500,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +5.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    483,000 円／㎡]  



神戸灘 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,403,751 
2,046,134 
8,357,617 
5,320,150 
3,037,467 		 （　0.9563）
2,904,730 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     74,480,256 円　　　　（　    294,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸灘 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 140.00 Ｓ3 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   253 ㎡     10.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅で平均専有面積６０㎡程度を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を基に判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
140.00 
85.0 
119.00 
2,400 
285,600 		 1.0  285,600 
2.0  571,200 

 2～ 3		 住宅
140.00 
85.0 
119.00 
2,426 
288,694 		 1.0  288,694 
2.0  577,388 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
85.0 
357.00 

862,988 		 862,988 
1,725,976 
⑨年額支払賃料        862,988 円　×　12ヶ月　＝　      10,355,856 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     357.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,355,856 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       517,793 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,838,063 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           862,988 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,198 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,725,976 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         557,490 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,403,751 円　　　　（　        41,122 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＨ３０６賃
　　　　-2		 2,125  
(   2,011) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
2,513 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,565 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,426 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＡＨ３０６賃
　　　　-4		 2,163  
(   2,009) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
2,617 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸灘 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 374,000 円  　　　　     93,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 414,234 円  　　　       10,355,856　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      276,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      794,700 円  　　　　     93,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        93,500 円  　　　　     93,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,500 円  　　　　     93,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,046,134 円　（　　　　　　         8,087 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 93,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0569     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 45 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,320,150 円  
（　　　　　        21,028 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,403,751 円      
②総費用 2,046,134 円      
③純収益　①－② 8,357,617 円      
④建物等に帰属する純収益 5,320,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,037,467 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,904,730 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,481 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,480,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     294,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸灘 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市灘区八幡町四丁目３９番
 1400000073568-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸灘 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸灘 -8 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　明井　英雄   TEL.
鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 483,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市灘区八幡町４丁目３９番
｢八幡町４－８－７｣		 ②地積
　(㎡)		 253  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅にマンショ
ン等が混在する住宅
地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 六甲

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　６ｍ
市道		 交通

施設		 六甲駅南西方

200m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は戸建住宅及びマンションが建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、地域要因の変動はみられない。住環境
・利便性ともに良好な阪急六甲駅に近い住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    483,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    282,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸線及びＪＲ東海道本線の沿線で、神戸市東部及び阪神間の住宅地域を包含する圏域。需要者
は同一需給圏内に居住し、大阪・神戸方面を勤務地とする自営業者や富裕層個人が中心である。阪急六甲駅周辺エリア
は住環境・利便性ともに良好で根強い人気がある地域であり、需要は堅調に推移している。市場の中心となる価格帯は
規模等によってまちまちで総額は把握しがたいが、土地は１㎡あたり４５～５０万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地域内には賃貸用共同住宅も多く見受けられるものの、価格水準の形成を主導する収益物件はなく、収益が地価の
指標となり得る状況には至っていない。居住の快適性・利便性に着目した自用目的の土地取引が中心となっていること
から、本件は市場の実情をより反映する比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸灘 -14                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    394,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.6]		 [103.0]
100		 482,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    468,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 灘区においては住宅地の供給が限られている
一方で需要は根強く、地価は利便性が劣る一
部地域を除いて上昇傾向が継続している。


戸建住宅及びマンションを主体とする成熟し
た住宅地域であり、地域要因の変動はみられ
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸灘 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＨ３０６
Ｙ
-54		 神戸市灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
b ＡＨ３０６
Ｙ
-51		 神戸市灘区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東6.2m市道、
北4m、角地
１中専

(70,200)
c ＡＨ３０６
国
-27		 神戸市灘区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m市道、
北東4m、
北西3.2m、
三方路
１中専

(80,200)
d ＡＨ３０６
国
-23		 神戸市灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3m市道、
中間画地
２住居

(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
454,775  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
469,042 		 100
[  96.0]
488,585 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
503,000 
b (　           ) 
371,520  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
420,257 		 100
[  97.0]
433,255 
446,000 
c (　           ) 
445,818  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.8]
434,862 		 100
[  90.0]
483,180 
498,000 
d (　           ) 
430,108  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
434,284 		 100
[  92.1]
471,535 
486,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    483,000 円／㎡]  



神戸灘 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,504,260 
2,118,823 
8,385,437 
5,472,660 
2,912,777 		 （　0.9547）
2,780,828 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     71,303,282 円　　　　（　    282,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸灘 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 140.00 Ｓ3 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   253 ㎡     10.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ～３Ｆともに平均専有面積約６０㎡のファミリータイプ。建物規模は周辺の土地利用状況や需給動向を勘案して想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 類似建物の有効率等を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
140.00 
85.0 
119.00 
2,361 
280,959 		 1.0  280,959 
3.0  842,877 

 2～ 3		 住宅
140.00 
85.0 
119.00 
2,385 
283,815 		 1.0  283,815 
3.0  851,445 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
85.0 
357.00 

848,589 		 848,589 
2,545,767 
⑨年額支払賃料        848,589 円　×　12ヶ月　＝　      10,183,068 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     357.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,183,068 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       509,153 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,673,915 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           848,589 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,062 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,545,767 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         822,283 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,504,260 円　　　　（　        41,519 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＨ３０６賃
　　　　-12		 2,600  
(   2,528) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[109.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,511 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,590 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,385 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＳ３０６賃
　　　　-12		 2,225  
(   2,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,661 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸灘 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 463,000 円  　　　　     92,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 407,323 円  　　　       10,183,068　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      276,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      787,100 円  　　　　     92,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        92,600 円  　　　　     92,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        92,600 円  　　　　     92,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,118,823 円　（　　　　　　         8,375 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 92,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 45 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,472,660 円  
（　　　　　        21,631 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,504,260 円      
②総費用 2,118,823 円      
③純収益　①－② 8,385,437 円      
④建物等に帰属する純収益 5,472,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,912,777 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,780,828 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,991 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     71,303,282 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     282,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸灘 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市灘区八幡町四丁目３９番
 1400000073568-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考