令和6年1月12日　提出 神戸東灘 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 9-5 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　三宅　裕江   TEL.

鑑定評価額 54,800,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区魚崎南町３丁目１０７９番８ ｢魚崎南町３－２－３｣ ②地積 　(㎡) 315   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (70,200) 1:1 工場 工場、作業所が建ち 並ぶ臨海部の工業地 域 南東8m市道 水道、ガス、下水 魚崎 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 工場・作業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 魚崎駅南東方 1.0km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 魚崎浜と北側住宅地に挟まれた臨海部の工業地域である。中小事業者の工場・作業所用地としての需要が認めら れ地価は上昇傾向にあるが、高潮対策の動向如何により、地域要因の将来予測は不透明と言わざるを得ない。 (3)最有効使用の判定 工場・作業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市を含む阪神間諸都市の工業地域一帯である。需要者は京阪神の市場を対象とした中小規模資本の事 業者等が考えられる。圏内における工業用地の需要は大型物流施設関連を中心に総じて堅調であり、当該地域も自用の 工場・作業所用地としての需要が認められるが、臨海部に位置し、高潮被害の懸念があるため今後の需給動向は不透明 である。土地価格は、需要者の属性や業種、画地規模等により取引の個別性が強く、市場の中心価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域において賃貸工場の事例は見出せず、地域の賃料水準の把握が困難であるため、収益還元法は適用しなかった 。近隣地域は自用目的の取引が中心であり、類似不動産の取引価格水準を指標として土地価格が形成されるものと思料 する。したがって、本件では複数の取引事例から算定され、市場の実態を反映させた比準価格を採用し、代表標準地か らの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸東灘 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,000 円／㎡ [113.2] 100 100 [100.0] 100 [ 59.4] [100.0] 100 173,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    165,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阪神間の工業用地の需要は、大型物流施設関 連を中心に、総じて堅調である。 地域要因に大きな変化は認められないが、高 潮被害が懸念される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％