令和6年1月12日　提出 神戸東灘 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 9-3 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　濱之上　茂   TEL.

鑑定評価額 771,000,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.7 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区深江浜町３０番内 ②地積 　(㎡) 7,482   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (70,200) 1:1 工場兼事務所 大規模工場、配送セ ンター等が見られる 工業地域 東15m市道 水道、ガス 深江 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  85.0 ｍ、奥行　約　　  85.0 ｍ、規模　　     7,200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 深江駅南方 1.9km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場、配送センター等が見られる臨海工業地域である。大阪湾岸道路西伸部工事が進捗中であり、今後の 道路アクセスの改善が期待される。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市及び阪神間諸都市の工業地域である。主たる需要者は京阪神の市場を対象とした中・大規模資本の 事業会社等である。都心接近性・交通利便性に優れる神戸市東部・阪神南エリアでは、物流施設用地を中心に工業地全 般の需要が高まっており、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる土地価格は６億から８億円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模工場、配送センター等が見られる臨海工業地域である。大規模工場地で、自己使用が中心であり、賃貸市場が形 成されていないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、代替性のある事例に基づいて査定されており、市場 性を反映した実証的な価格である。よって比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 神戸市及び阪神間の工業地の需要は、物流施 設用地を中心に好調であり、当面は強含み傾 向で推移するものと思料される。 大阪湾岸道路西伸部工事が進捗中であり、今 後の交通アクセスの改善が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.2 ％  ％