別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸東灘 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸東灘 5-6 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　濱之上　茂   TEL.
鑑定評価額 27,700,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市東灘区深江南町３丁目８番５
｢深江南町３－８－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)
準防
（その他）



(70,300)

1:3.5		 店舗兼事務所

ＲＣ3		 店舗、住宅等が混在
する国道沿いの商業
地域		 北西50m国道 水道、ガス、下水 深江

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 深江駅東方

530m		 法令

規制		 準住居
(70,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事業所、住宅等が混在する国道沿いの繁華性の低い路線商業地域として概ね熟成しており、地域要因に特
段の変動はなく、当面は現状のままで推移するものと思料される。地価は概ね微増傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する商業地及び住商混在地の圏域である。需要者の中心は、同
一需給圏内に地縁を有する地元事業者等が大半である。車両通行量の多い国道４３号沿いの商業地であるが、遮音壁、
緑地帯等により連続性は分断され店舗集積度も低く、繁華性は東灘区の商業地の中では低位にある。市場の中心価格帯
は見出しにくいものの、標準地と同規模程度であれば土地は２，８００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 国道４３号沿いに自動車関連の店舗、事業所、共同住宅等が混在する路線商業地域であるが、当該地域では自己使用目
的の取引が大半であることから、需要者は、周辺の取引価格を主な指標として取引の意思決定を行うと思料される。以
上より、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸灘 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    413,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[278.2]		 [100.0]
100		 158,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    157,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東灘区の商業地は駅前と路線型店舗へと分散
化し、需要は総じて底堅い。また、まとまっ
た土地はマンション用地としての需要も認め
られる。

地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　+174.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸東灘 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＴ３０６
国
-22		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北50m国道、
中間画地
準工

(70,300)
b ＯＴ３０６
Ｙ
-44		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北50m国道、
中間画地
準工

(70,300)
c ＴＴ３０６
国
-15		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ＯＴ３０６
国
-23		 神戸市兵庫区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東20m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e ＨＤ３０６
Ｙ
-40		 神戸市兵庫区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m市道、
西4m、二方路
工業

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
213,033  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
239,544 		 100
[ 147.0]
162,955 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
163,000 
b (　           ) 
221,573  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
226,448 		 100
[ 138.6]
163,382 
163,000 
c (　           ) 
245,426  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
253,280 		 100
[ 155.0]
163,406 
163,000 
d (　           ) 
180,964  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
179,172 		 100
[ 109.3]
163,927 
164,000 
e (　           ) 
228,998  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
229,887 		 100
[ 140.5]
163,621 
164,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    163,000 円／㎡]  



神戸東灘 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,648,894 
1,955,857 
6,693,037 
5,796,560 
896,477 		 （　0.9571）
858,018 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     22,579,421 円　　　　（　    129,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸東灘 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 Ｓ4 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防

 70 ％   300 ％   300 ％   175 ㎡      7.1 m x   24.3 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階以上は平均専有面積４３㎡程度、２ＬＤＫ・ファミリータイプを想定した。 ⑦有効率　  81.3 ％
の理由		 同種・同規模の建物としては標準的割合。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
70.0 
70.00 
2,713 
189,910 		 5.0  949,550 
3.0  569,730 

 2～ 4		 住宅
100.00 
85.0 
85.00 
2,087 
177,395 		 2.0  354,790 
2.0  354,790 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
81.3 
325.00 

722,095 		 2,013,920 
1,634,100 
⑨年額支払賃料        722,095 円　×　12ヶ月　＝　       8,665,140 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,665,140 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       433,257 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,231,883 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,013,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,132 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,634,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         397,879 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,648,894 円　　　　（　        49,422 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＨ３０６賃
　　　　-8		 2,195  
(   2,086) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[106.0]		 100
[ 85.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
2,082 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,180 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,087 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＡＨ３０６賃
　　　　-7		 2,086  
(   1,972) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,277 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸東灘 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 470,500 円  　　　　     94,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 433,257 円  　　　        8,665,140　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      799,800 円  　　　　     94,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        94,100 円  　　　　     94,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,100 円  　　　　     94,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,955,857 円　（　　　　　　        11,176 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,796,560 円  
（　　　　　        33,123 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,648,894 円      
②総費用 1,955,857 円      
③純収益　①－② 6,693,037 円      
④建物等に帰属する純収益 5,796,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 896,477 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 858,018 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,903 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,579,421 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     129,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸東灘 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市東灘区深江南町三丁目８番５
 1413000100626-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸東灘 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸東灘 5-6 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　高宏   TEL.
鑑定評価額 27,700,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市東灘区深江南町３丁目８番５
｢深江南町３－８－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)
準防
（その他）



(70,300)

1:3.5		 店舗兼事務所

ＲＣ3		 店舗、住宅等が混在
する国道沿いの商業
地域		 北西50m国道 水道、ガス、下水 深江

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 深江駅東方

530m		 法令

規制		 準住居
(70,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　当該地域は主要幹線道路沿いに営業所、自動車整備工場、住宅等が混在する地域で、交通量は多いが、商業施
設の集積度は高くない。当面現状を維持すると予測する。地価は概ね微上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は東灘区、灘区及び中央区を主として、阪神間、神戸市内等、周辺市区の商業地並びに住・商・工等の混
在地域を中心とした地域である。需要者は主に中小規模の企業・事業者である。市場の需給動向は国道４３号沿いは、
国道２号沿い並びに区内のＪＲ線沿線の商業地に比べ、積極的な需要はあまり見られない。標準地と同規模の土地は総
額２７００～２８００万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　標準地は国道４３号沿いで自動車関連の施設や中小工場等も見られる混在地域にあり、収益性を目的とした需要者の
参入は少なく、自用のための取引が一般的である。よって市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を関
連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸灘 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    413,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[278.2]		 [100.0]
100		 158,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    157,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高の状況下においても、東灘区の商業地
の需要は総じて堅調である。



地域要因に格別の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　+174.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸東灘 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＴ３０６
Ｙ
-44		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北50m国道、
中間画地
準工

(70,300)
b ＹＹ３０６
国
-26		 神戸市兵庫区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
近商

(100,360)
c ＴＳ３０６
国
-3		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.3m市道
、北西4m、
二方路
近商

(100,378)
d ０９２０６
国
-19		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東21m県道、
南東9m、
南西3m、
三方路
準住居

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
221,573  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
226,448 		 100
[ 138.6]
163,382 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
163,000 
b (　           ) 
147,524  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
149,737 		 100
[  93.6]
159,975 
160,000 
c (　           ) 
208,711  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
213,213 		 100
[ 133.5]
159,710 
160,000 
d (　           ) 
181,793  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
178,087 		 100
[ 109.7]
162,340 
162,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    162,000 円／㎡]  



神戸東灘 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するために原価法の適用は出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,897,476 
2,000,744 
6,896,732 
5,950,560 
946,172 		 （　0.9571）
905,581 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     23,831,079 円　　　　（　    136,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸東灘 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 Ｓ4 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防

 70 ％   300 ％   300 ％   175 ㎡      7.1 m x   24.3 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の賃貸需要を考慮して１階は店舗、２～４階はファミリータイプで平均専有面積は約４３㎡を想定した。 ⑦有効率　  81.3 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を基に判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
70.0 
70.00 
3,051 
213,570 		 5.0  1,067,850 
3.0  640,710 

 2～ 4		 住宅
100.00 
85.0 
85.00 
2,034 
172,890 		 1.0  172,890 
3.0  518,670 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
81.3 
325.00 

732,240 		 1,586,520 
2,196,720 
⑨年額支払賃料        732,240 円　×　12ヶ月　＝　       8,786,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,786,880 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       439,344 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,347,536 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,586,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,072 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,196,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         534,868 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,897,476 円　　　　（　        50,843 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＨＳ３０６賃
　　　　-3		 1,815  
(   1,765) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]
2,191 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,166 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,034 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＭＨ３０６賃
　　　　-6		 2,338  
(   2,233) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,141 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸東灘 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 483,000 円  　　　　     96,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 439,344 円  　　　        8,786,880　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      821,100 円  　　　　     96,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        96,600 円  　　　　     96,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        96,600 円  　　　　     96,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,000,744 円　（　　　　　　        11,433 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 96,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,950,560 円  
（　　　　　        34,003 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,897,476 円      
②総費用 2,000,744 円      
③純収益　①－② 6,896,732 円      
④建物等に帰属する純収益 5,950,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 946,172 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 905,581 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,175 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,831,079 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     136,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸東灘 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市東灘区深江南町三丁目８番５
 1413000100626-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考