別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸東灘 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸東灘 5-5 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　照幸   TEL.
鑑定評価額 350,000,000 円  １㎡当たりの価格 550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市東灘区御影本町４丁目６５４番
｢御影本町４－１０－４｣		 ②地積
　(㎡)		 636  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 銀行

ＲＣ4		 飲食店、小売店舗等
が多い駅に近い商業
地域		 南15m市道 水道、ガス、下水 阪神御影

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 御影浜手まちづくり協定 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 阪神御影駅南方

90m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は飲食店、小売店舗等が多い阪神御影駅に近い商業地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測
される。地価は上昇傾向を示している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    563,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    451,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神戸市の南部市街地の圏域に存する小売店舗を中心とする駅に近い商業地域である。需要者は主として自
用目的で取得する事業者が中心である。東灘区内の好立地にあり、一定規模の画地の商業地は稀で、マンション用地と
しての需要も依然旺盛である。土地は画地規模、属性等により成約価格が様々であるために取引の中心となる価格帯は
見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の取引は依然不透明なところがあり類似の取引事例の収集は困難であったが、広域的に収集し採用された事例か
ら適切に試算された比準価格は市場の実勢を反映するものと認められる。収益価格は長期の予測のもとで適切な収益性
を把握することは容易ではなく想定のいかんによっては流動的な面は否めない。地域では自用目的の取得を主としてい
るので本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸灘 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    413,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.8]		 [100.0]
100		 549,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市東部三区の住宅地においては、良好な不動
産への需要圧力は底堅いが、利便性の良否に
よる格差も顕在化している。


御影駅南地区では、事業用ビルの建て替え等
を受けて、街並みは変化しつつある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸東灘 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＨ３０６
Ｙ
-35		 神戸市東灘区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東28m国道、
南西4m、角地
近商

(100,400)
b ＡＨ３０６
国
-9		 神戸市東灘区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東12m市道、
北東11m、
角地
近商

(100,300)
c ＡＨ３０６
Ｙ
-37		 神戸市東灘区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東28m国道、
中間画地
近商

(100,300)
d ＡＨ３０６
国
-26		 神戸市灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西27m市道、
南東6m、
二方路
近商

(100,400)
e ＡＨ３０６
Ｙ
-48		 神戸市灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西18m市道、
中間画地
近商

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
564,844  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
560,457 		 100
[  99.7]
562,143 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
562,000 
b (　           ) 
412,635  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
398,488 		 100
[  70.8]
562,836 
563,000 
c (　           ) 
405,453  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
416,806 		 100
[  74.0]
563,251 
563,000 
d (　           ) 
512,801  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
510,359 		 100
[  90.2]
565,808 
566,000 
e (　           ) 
532,522  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
581,427 		 100
[ 103.0]
564,492 
564,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    563,000 円／㎡]  



神戸東灘 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

67,831,097 
15,042,616 
52,788,481 
41,148,800 
11,639,681 		 （　0.9364）
10,899,397 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    286,826,237 円　　　　（　    451,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸東灘 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 400.00 ＲＣ6 2,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   636 ㎡     22.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗（部分貸し）、３階～６階住宅ファミリータイプ平均専有面積約６０㎡。駐車場は１階に２段式１０台。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 周辺類似建物の有効率を参考として査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
75.0 
300.00 
3,790 
1,137,000 		 3.0  3,411,000 
3.0  3,411,000 

 2～ 2		 店舗
400.00 
75.0 
300.00 
3,450 
1,035,000 		 1.5  1,552,500 
3.0  3,105,000 

 3～ 3		 住宅
400.00 
90.0 
360.00 
2,298 
827,280 		 1.0  827,280 
2.0  1,654,560 

 4～ 4		 住宅
400.00 
90.0 
360.00 
2,298 
827,280 		 1.0  827,280 
2.0  1,654,560 

 5～ 6		 住宅
400.00 
90.0 
360.00 
2,340 
842,400 		 1.0  842,400 
2.0  1,684,800 

計
2,400.00 
85.0 
2,040.00 

5,511,360 		 8,302,860 
13,194,720 
⑨年額支払賃料      5,511,360 円　×　12ヶ月　＝　      66,136,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,040.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,136,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,396,816 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 64,539,504 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,302,860 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          78,877 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       13,194,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       3,212,716 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      67,831,097 円　　　　（　       106,653 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＨＳ３０６賃
　　　　-1		 2,194  
(   2,130) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[127.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,273 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,398 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,298 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＯＴ３０６賃
　　　　-4		 2,579  
(   2,508) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[128.0]		 100
[ 75.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,442 
c ＹＹ３０６賃
　　　　-10		 2,163  
(   2,163) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 75.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,478 
神戸東灘 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,340,000 円  　　　　    668,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,396,816 円  　　　       67,936,320　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,291,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,678,000 円  　　　　    668,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       668,000 円  　　　　    668,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       668,000 円  　　　　    668,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,042,616 円　（　　　　　　        23,652 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 668,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　   2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,148,800 円  
（　　　　　        64,699 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 67,831,097 円      
②総費用 15,042,616 円      
③純収益　①－② 52,788,481 円      
④建物等に帰属する純収益 41,148,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,639,681 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,899,397 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,137 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    286,826,237 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     451,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸東灘 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市東灘区御影本町四丁目６５４番
 1413000145936-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸東灘 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸東灘 5-5 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　明井　英雄   TEL.
鑑定評価額 350,000,000 円  １㎡当たりの価格 550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市東灘区御影本町４丁目６５４番
｢御影本町４－１０－４｣		 ②地積
　(㎡)		 636  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 銀行

ＲＣ4		 飲食店、小売店舗等
が多い駅に近い商業
地域		 南15m市道 水道、ガス、下水 阪神御影

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 御影浜手まちづくり協定 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 阪神御影駅南方

90m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、特段の地域要因の変動はみられない。駅近の好立地で稀
少性が高く、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    566,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    419,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神戸市東部及び阪神間の商業地域を包含する圏域。需要者の中心は地元の中小事業者のほか、阪神間に拠
点を求める全国的規模の法人等である。再開発された阪神御影駅北側の商業地域に比して繁華性は劣るが、立地条件の
良さからマンション用地としての需要下支えもあって、地価は堅調に推移している。商業地の取引自体が少ないことや
取引される画地規模がまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地域においては貸店舗等の賃貸物件も見受けられるが、価格水準の形成を主導する収益物件はほとんどなく、収益
が地価の指標となり得る状況には至っていない。また、収益価格については試算過程において各種の不確定要素を含む
ことから、その説得力は比準価格に比してやや劣るものと判断する。したがって市場の実情をより反映する比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸灘 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    413,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.8]		 [100.0]
100		 549,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東灘区内において駅近や主要幹線道路沿いの
商業地は供給が少なく、稀少性から地価は上
昇傾向が継続している。


顧客を誘引する店舗の出退店等はみられず、
地域の状況に特段の変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸東灘 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＨ３０６
Ｙ
-35		 神戸市東灘区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東28m国道、
南西4m、角地
近商

(100,400)
b ＡＨ３０６
国
-9		 神戸市東灘区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東12m市道、
北東11m、
角地
近商

(100,300)
c ＡＨ３０６
Ｙ
-37		 神戸市東灘区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東28m国道、
中間画地
近商

(100,300)
d ＴＳ３０６
国
-27		 神戸市灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西8.5m市道
、南東4.5m、
角地
近商
地区計画等
角敷地等指定区域
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
564,844  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
560,457 		 100
[  97.8]
573,064 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
573,000 
b (　           ) 
412,635  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
398,488 		 100
[  72.6]
548,882 
549,000 
c (　           ) 
405,453  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
416,806 		 100
[  75.8]
549,876 
550,000 
d (　           ) 
441,651  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
453,032 		 100
[  78.4]
577,847 
578,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    566,000 円／㎡]  



神戸東灘 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

68,613,225 
15,906,312 
52,706,913 
41,888,000 
10,818,913 		 （　0.9364）
10,130,830 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    266,600,789 円　　　　（　    419,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸東灘 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 400.00 ＲＣ6 2,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   636 ㎡     22.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ～２Ｆは部分貸し店舗、３Ｆ～６Ｆは平均専有面積約６０㎡のファミリータイプ住戸。駐車場は２段機械式１０台分を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 類似建物の有効率等を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
75.0 
300.00 
4,000 
1,200,000 		 3.0  3,600,000 
3.0  3,600,000 

 2～ 2		 店舗
400.00 
75.0 
300.00 
3,400 
1,020,000 		 3.0  3,060,000 
3.0  3,060,000 

 3～ 3		 住宅
400.00 
90.0 
360.00 
2,244 
807,840 		 1.0  807,840 
3.0  2,423,520 

 4～ 4		 住宅
400.00 
90.0 
360.00 
2,266 
815,760 		 1.0  815,760 
3.0  2,447,280 

 5～ 6		 住宅
400.00 
90.0 
360.00 
2,311 
831,960 		 1.0  831,960 
3.0  2,495,880 

計
2,400.00 
85.0 
2,040.00 

5,507,520 		 9,947,520 
16,522,560 
⑨年額支払賃料      5,507,520 円　×　12ヶ月　＝　      66,090,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,040.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,090,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,394,512 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 64,495,728 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,947,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          94,501 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       16,522,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       4,022,996 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      68,613,225 円　　　　（　       107,882 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＨ３０６賃
　　　　-5		 1,834  
(   1,834) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,470 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,390 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,244 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＡＨ３０６賃
　　　　-9		 1,608  
(   1,545) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,307 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸東灘 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,080,000 円  　　　　    680,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,394,512 円  　　　       67,890,240　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,291,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,780,000 円  　　　　    680,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       680,000 円  　　　　    680,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       680,000 円  　　　　    680,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,906,312 円　（　　　　　　        25,010 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 680,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,888,000 円  
（　　　　　        65,862 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 68,613,225 円      
②総費用 15,906,312 円      
③純収益　①－② 52,706,913 円      
④建物等に帰属する純収益 41,888,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,818,913 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,130,830 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,929 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    266,600,789 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     419,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸東灘 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市東灘区御影本町四丁目６５４番
 1413000145936-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考