令和6年1月12日　提出 神戸東灘 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -33 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　明井　英雄   TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区魚崎南町３丁目６３２番 ｢魚崎南町３－１６－２２－１｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 魚崎 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 魚崎駅南東方 730m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅及びアパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域要因の変動はみられない。阪急電鉄 及びＪＲ沿線の住宅地域と比較した割安感から、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    196,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね阪神本線の沿線で、神戸市東部及び阪神間の住宅地域を包含する圏域。需要者は同一需給圏内に居住 し、大阪・神戸方面を勤務地とする個人が中心である。国道４３号南方のやや雑然とした地域ではあるが、阪急及びＪ Ｒ沿線の住宅地域との比較における割安感から需要は堅調に推移している。市場の中心となる価格帯は標準的な規模の 土地で２，０００万円程度、新築の戸建住宅は４，０００万円～５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸用共同住宅も見受けられるが、対象標準地の規模形状から賃貸用共同住宅の建築を想定することは現実妥 当性を欠くため、収益価格は求めることができなかった。居住の快適性・利便性に着目した自用目的の土地取引が中心 となっていることから、本件は他の標準地との価格均衡分析を行う等の広域的な検討を踏まえた上で市場性を反映した 比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    192,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東灘区においては住宅地の供給が限られてい る一方で需要は根強く、地価は利便性が劣る 一部地域を除いて上昇傾向が継続している。 戸建住宅及びアパートを主体とする成熟した 住宅地域であり、地域要因の変動はみられな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％