令和6年1月12日　提出 神戸東灘 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -20 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　三宅　裕江   TEL.

鑑定評価額 36,900,000 円  １㎡当たりの価格 161,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区西岡本７丁目１２０３番３８ ｢西岡本７－９－９｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 住吉 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 住吉駅北方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ山手の住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。利便性が やや劣るが住環境が良好であり、需要は安定的に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    161,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線の山手の圏域に存する住宅地域である。需要者は圏域内に居住し、 阪神間諸都市へ通勤する個人であると考えられる。当該地域は岡本エリアの山手に位置し、区画規模が比較的大きく良 好な住環境を維持している。駅から距離があるなど利便性の面で難があり、需要はやや限定的であるが、高所得者層を 中心に一定の需要が認められる。土地は２３０㎡で、３，５００～４，０００万円が取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 閑静な山手の住宅地域にあり、公法上の規制等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難で あるため、収益価格は試算しなかった。当該地域は自己使用目的の取引が一般的であり、居住の快適性及び利便性が重 視され、周辺の類似不動産の取引価格水準を指標として土地価格が形成されるものと思料する。したがって、市場性を 反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえて標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸灘 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 163,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    160,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東灘区の人口は微減傾向で推移している。区 内の住宅地需要は総じて堅調であるが、北部 山手の利便性が劣る地域では、需要は弱含み である。 周辺環境に大きな変化は認められないが、令 和５年１０月より、西岡本７丁目からＪＲ摂 津本山駅までコミュニティバスが本格運行を 開始した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％