令和6年1月12日　提出 神戸東灘 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -9 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　山本　幸生   TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区深江南町１丁目３８番２ ｢深江南町１－９－１７｣ ②地積 　(㎡) 95   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,200) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にマン ション等が見られる 住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 阪神芦屋 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　        95 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 深江地区まちづくり協定 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 阪神芦屋駅南西方 1.0km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅に共同住宅等も介在する国道４３号南側背後の既成住宅地域であるが、地域要因に格別の変動 はないので、当分の間、概ね現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    240,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪神本線、ＪＲ東海道本線の各沿線で、神戸市東部及び隣接都市を中心とする住宅地域である。主な需 要者は圏域内の居住者である。コロナ禍にあって需要は停滞していたが、その後回復し需要は持ち直している。国道４ ３号以南に位置するが、地勢は平坦で特急停車駅である阪神芦屋駅が最寄り駅であることから一定の需要がある。中心 価格帯は９５㎡の土地で２３００万円程度であるが、新築建売住宅は画地の細分化により総額を抑える傾向がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅にマンション等も見られ、大阪市内又は神戸市内等の事業所へ勤務する勤労者世帯が多い住宅地 域である。対象標準地と同様に戸建住宅地の多くは画地規模が小さく、賃貸経営上有効な共同住宅を想定することが困 難であるため、収益還元法は適用しなかった。こうしたことから、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を 反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸東灘 -33               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    192,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [101.0] 100 [ 80.8] [100.0] 100 240,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    234,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東灘区の人口は微減傾向で高齢化率は上昇し ている。住宅地需要は総じて堅調であるが利 便性の良否による二極化傾向も顕著となって いる。 地域要因に特筆すべき変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％