別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸東灘 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸東灘 -2 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　濱之上　茂   TEL.
鑑定評価額 219,000,000 円  １㎡当たりの価格 599,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市東灘区御影郡家２丁目３０５番６
｢御影郡家２－５－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 366  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）



(70,150)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、マンショ
ン等が多い閑静な住
宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 阪急御影

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 御影山手まちづくり協定 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 阪急御影駅南方

330m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、マンション等が多い閑静な住宅地域であり、住環境、利便性に優れており、需要は底堅い。地域要因
に特段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測される。地価は上昇傾向で推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    599,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    365,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線で神戸市・芦屋市・西宮市の優良な住宅地域。需要者は神戸市
・阪神間諸都市の居住者が大半であるが、一部圏外からの転入者も見られる。住環境、利便性等に優れ、住宅地として
の選好性は強い。優良な住宅地は供給が少なく希少性があるため需要は総じて底固い。土地価格が２億円程度の物件が
多く見られるが、分割して総額を抑える傾向も強い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅、マンション等が多い閑静な住宅地域であるが、取引は自己使用目的が中心で、市場参加者は取引価格を指標
に価格決定するのが一般的であるため、多数の信頼性ある取引事例より求めた比準価格は規範性が高い。したがって、
比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸東灘 -6                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    591,000 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 [100.0]
100		 598,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    567,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東灘区の住宅地は選好性が高く、一部の利便
性等の劣る山手の住宅地を除き、需要は総じ
て堅調である。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸東灘 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＳ３０６
Ｙ
-41		 神戸市東灘区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4m市道、
中間画地
１低専

(70,150)
b ＨＳ３０６
国
-2		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
c ＫＴ３０６
Ｙ
-29		 神戸市東灘区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.5m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
d ＡＨ３０６
国
-6		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.5m私道、
東4m、二方路
１低専

(50,100)
e ＹＹ３０６
国
-5		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4m市道、
中間画地
１中専

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
541,497  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
552,327 		 100
[  93.1]
593,262 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
593,000 
b (　           ) 
574,930  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
572,675 		 100
[  91.4]
626,559 
627,000 
c (　           ) 
549,683  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
562,875 		 100
[  95.9]
586,940 
587,000 
d (　           ) 
463,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
454,909 		 100
[  77.3]
588,498 
588,000 
e (　           ) 
393,320  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
413,594 		 100
[  68.9]
600,282 
600,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    599,000 円／㎡]  



神戸東灘 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,206,197 
3,130,572 
13,075,625 
7,623,900 
5,451,725 		 （　0.9547）
5,204,762 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    133,455,436 円　　　　（　    365,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸東灘 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 180.00 Ｓ3 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防

 70 ％   150 ％   150 ％   366 ㎡     16.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の賃貸需要等を考慮して、ファミリータイプ（平均約５４㎡）で各階部分賃貸、平面式駐車場４台の共同住宅を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 周辺類似物件の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
180.00 
90.0 
162.00 
2,591 
419,742 		 2.0  839,484 
2.0  839,484 

 2～ 2		 住宅
180.00 
90.0 
162.00 
2,617 
423,954 		 2.0  847,908 
2.0  847,908 

 3～ 3		 住宅
180.00 
90.0 
162.00 
2,617 
423,954 		 2.0  847,908 
2.0  847,908 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
90.0 
486.00 

1,267,650 		 2,535,300 
2,535,300 
⑨年額支払賃料      1,267,650 円　×　12ヶ月　＝　      15,211,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     486.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,211,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       808,590 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,363,210 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,535,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,085 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,535,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         818,902 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,206,197 円　　　　（　        44,279 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＴ３０６賃
　　　　-4		 2,579  
(   2,508) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[128.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,798 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,770 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,617 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＭＨ３０６賃
　　　　-8		 2,251  
(   2,188) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,731 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸東灘 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 645,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 646,872 円  　　　       16,171,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      484,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,096,500 円  　　　　    129,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,130,572 円　（　　　　　　         8,553 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 129,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 45 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,623,900 円  
（　　　　　        20,830 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,206,197 円      
②総費用 3,130,572 円      
③純収益　①－② 13,075,625 円      
④建物等に帰属する純収益 7,623,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,451,725 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,204,762 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,221 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    133,455,436 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     365,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸東灘 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市東灘区御影郡家二丁目３０５番６
 1413000147567-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸東灘 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸東灘 -2 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　三宅　裕江   TEL.
鑑定評価額 219,000,000 円  １㎡当たりの価格 599,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市東灘区御影郡家２丁目３０５番６
｢御影郡家２－５－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 366  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）



(70,150)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、マンショ
ン等が多い閑静な住
宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 阪急御影

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 御影山手まちづくり協定 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 阪急御影駅南方

330m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、マンション等が多い閑静な住宅地域であり、周辺環境に大きな変化は認められず、今後も現状を維持
するものと予測する。住環境や利便性が良好であり、需要は堅調である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    599,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    350,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪急神戸本線、ＪＲ東海道本線沿線の圏域に存する優良住宅地域である。需要者は神戸市、阪神間諸都市
の居住者を中心とする高所得者層である。生活利便性及び住環境が良好な住宅地域であり地域選好性が認められ、需要
は堅調である。供給が少なく、取引があっても需要者の属性及び画地規模等によって取引単価に開差が見受けられ、需
要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は閑静な住宅地域に所在し、自己使用目的の取引が中心である。同地域は居住の快適性及び利便性が重視され、
類似不動産の取引価格水準を指標として土地価格が形成されるものと思料する。したがって、本件では複数の取引事例
から算定され、市場性を反映させた比準価格を採用し、不動産の収益性の観点から求められた収益価格を参考に留め、
代表標準地からの検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸東灘 -6                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    591,000 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 [100.0]
100		 598,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    567,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東灘区の人口は微減傾向で推移している。区
内の住宅地需要は総じて堅調であるが、北部
山手の利便性が劣る地域では、需要は弱含み
である。

地域要因に大きな変化は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸東灘 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＳ３０６
Ｙ
-41		 神戸市東灘区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4m市道、
中間画地
１低専

(70,150)
b ＨＳ３０６
国
-2		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
c ＫＴ３０６
Ｙ
-29		 神戸市東灘区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.5m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
d ＯＴ３０６
Ｙ
-31		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6.2m市道
、中間画地
１中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
541,497  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
552,327 		 100
[  85.5]
645,996 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
646,000 
b (　           ) 
574,930  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
572,675 		 100
[  94.6]
605,365 
605,000 
c (　           ) 
549,683  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
562,875 		 100
[  94.0]
598,803 
599,000 
d (　           ) 
550,128  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
556,600 		 100
[ 102.0]
545,686 
546,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    599,000 円／㎡]  



神戸東灘 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,670,656 
3,109,266 
12,561,390 
7,340,100 
5,221,290 		 （　0.9563）
4,993,120 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    128,028,718 円　　　　（　    350,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸東灘 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 180.00 Ｓ3 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防

 70 ％   150 ％   150 ％   366 ㎡     16.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３Ｆ共同住宅：ファミリータイプ、平均専有面積５４㎡×９戸の建物を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 周辺類似建物の有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
180.00 
90.0 
162.00 
2,507 
406,134 		 2.0  812,268 
2.0  812,268 

 2～ 2		 住宅
180.00 
90.0 
162.00 
2,517 
407,754 		 2.0  815,508 
2.0  815,508 

 3～ 3		 住宅
180.00 
90.0 
162.00 
2,527 
409,374 		 2.0  818,748 
2.0  818,748 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
90.0 
486.00 

1,223,262 		 2,446,524 
2,446,524 
⑨年額支払賃料      1,223,262 円　×　12ヶ月　＝　      14,679,144 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     486.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,679,144 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       781,957 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,857,187 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,446,524 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,242 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,446,524 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         790,227 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,670,656 円　　　　（　        42,816 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＴ３０６賃
　　　　-5		 2,510  
(   2,320) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[129.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,594 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,664 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,517 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＹ３０６賃
　　　　-7		 2,567  
(   2,421) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,733 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸東灘 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 645,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 625,566 円  　　　       15,639,144　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      484,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,096,500 円  　　　　    129,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,109,266 円　（　　　　　　         8,495 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 129,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0569     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 45 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,340,100 円  
（　　　　　        20,055 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,670,656 円      
②総費用 3,109,266 円      
③純収益　①－② 12,561,390 円      
④建物等に帰属する純収益 7,340,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,221,290 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,993,120 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,642 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    128,028,718 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     350,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸東灘 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市東灘区御影郡家二丁目３０５番６
 1413000147567-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考