令和6年1月15日　提出 大阪河南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪河南 -3 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　上田　元嗣   TEL.

鑑定評価額 8,100,000 円  １㎡当たりの価格 29,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南河内郡河南町大字大ヶ塚２０５番 ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東6m町道 水道、下水 富田林 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　６ｍ町 道 交通 施設 富田林駅東方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般住宅が建ち並ぶ旧集落の既成住宅地域であり、変化は少なく、今後も概ね現状を維持して推移して いくものと予測するが、今般のバス便維持問題による影響が懸念される。地価は当面やや弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に近鉄長野線沿線の河南町を中心とした住宅地域である。需要者は河南町に地縁を有する一次取得者が 中心である。圏内の住宅地市場は全般にやや弱含みである。当該標準地の地域は旧集落的性格を多く残す既成住宅地域 で、環境面のみならず交通利便性も劣るため、同様に価格はやや弱含みである。中心的価格帯は、土地で１０００万円 迄であるが、近年は画地細分化の動きもみられ、新築戸建住宅で１０００万円台後半～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の一般住宅を主とする旧集落の既成住宅地域であり、借家需要の少なさ等から、経済合理性ある賃貸事業を想定す ることが困難であったため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、市場において成立した正常な取引事例をもと に試算された価格であり、市場の実態を反映し実証性に優れている。よって、当該標準地については、前年公示価格等 からの検討結果にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 府端部の郊外に位置する河南町では人口減少 と高齢化が目立っている。物価動向を中心に 不確実性が高まっているものの経済は緩やか に回復している。 交通利便性に劣る旧集落の既成住宅地域であ り、需要は地縁者が中心でやや限定的である 。交通手段の一部であるバス便の維持が問題 となった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％