令和6年1月15日　提出 岬 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岬 -5 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　さゆき   TEL.

鑑定評価額 3,500,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡岬町多奈川谷川２９１６番 ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 漁家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 北東5.6m町道、背面道 水道 多奈川 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．６ ｍ町道 交通 施設 多奈川駅北西方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 漁家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測する 。利便性に劣り、津波等の自然災害への懸念もあり、地価は下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岬町を中心とした周辺市の住宅地域である。漁港沿いに住宅が建ち並ぶ地域で、岬町内の地元漁業経営者 等の地縁者による需要がほとんどで、同一需給圏外からの転入はほぼ認められない。多奈川線沿線で交通利便性に劣る こと、津波などへの懸念もあり、需要は著しく弱く、地価の下落は大きい。新規の戸建分譲は見られず、中古住宅の取 引が中心であり、総額で３００万円～５００万円程度の価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅地で、類似地域等より一定数の取引事例を収集することができたが、自己使用目的での取引が中 心であり、収益物件はほとんど見られず、戸建の賃貸市場はないと判断して、収益還元法の適用は断念した。よって、 取引事例により十分に市場性を反映できている比準価格を採用して、代表標準地との均衡にも留意し、上記のとおり鑑 定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岬 -4                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,300 円／㎡ [ 95.1] 100 100 [104.0] 100 [156.9] [103.0] 100 12,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復している。個人消費は持 ち直し、企業収益は総じて改善しているが、 設備投資は足踏みがみられる。海外情勢の影 響が懸念される。 岬町は、周辺地域より人口減少や高齢化率が 進み、住宅需要が弱いが、多奈川線沿線は特 に需要が弱く、地価の下落は大きい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.7 ％  ％