令和6年1月15日　提出 岬 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岬 -1 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　さゆき   TEL.

鑑定評価額 3,040,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡岬町淡輪１６９４番８５ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北西6.7m町道 水道、ガス、下水 淡輪 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 土砂災害警戒区域に指定され ており、災害リスクが認めら れる。 街 路 基準方位北、６．７ ｍ町道 交通 施設 淡輪駅南方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い既成住宅地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。利便性 に劣り、土砂災害等の自然災害への懸念もあり、地価は下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岬町を中心とする周辺市の住宅地域である。需要者は岬町内居住者の地縁関係者がほとんどであり、同一 需給圏外からの転入者はほぼ認められない。駅から徒歩圏になく、また、背後に山が迫る住宅地域で土砂災害警戒区域 に該当するため、新規の戸建分譲は困難であり、大部分は低価格の中古住宅や更地の取引である。総額で３００万円か ら５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅地で、類似地域等より一定数の取引事例を収集することができたが、自己使用目的での取引が中 心であり、収益物件はほとんど見られず、戸建の賃貸市場はないと判断して、収益還元法の適用は断念した。よって、 取引事例により十分に市場性を反映できている比準価格を採用して、代表標準地との均衡にも留意し、上記のとおり鑑 定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岬 -8                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [ 96.3] 100 100 [101.0] 100 [190.9] [101.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復している。個人消費は持 ち直し、企業収益は総じて改善しているが、 設備投資は足踏みがみられる。海外情勢の影 響が懸念される。 岬町は、周辺地域より人口減少や高齢化率が 進み、住宅需要が弱いが、駅から距離のある 住宅地域は、特に需要が弱く地価下落が大き い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.1 ％  ％