別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊取 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊取 5-2 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　関野　肇   TEL.
鑑定評価額 67,800,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 泉南郡熊取町大久保中１丁目２５０番
｢大久保中１－１５－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 721  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.5		 店舗

ＲＣ2		 事務所ビル、店舗等
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 南西15m町道 水道、ガス、下水 熊取

70m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    60 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ町道 交通

施設		 熊取駅南東方

70m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測する
。地価は緩やかな上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     65,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線、南海本線の駅前商業地を中心に路線商業地等を含む泉州地域一円の圏域である。需要者は店
舗、事務所等を必要とする地縁的選好性を有する法人、不動産業者等である。駅前ロータリーに面する商業地であり、
乗降客数も多く、堅調な需要が見込まれる。商業地域における土地の取引件数が少なく、画地規模も異なるため、取引
の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、店舗兼事務所の想定で収益還元法を適用したが、採算
性に見合う賃料が得られないことから低位に求められ、やや規範性に劣ると判断される。比準価格は、周辺市内に存す
る商業地の取引事例を採用し、各補修正も適正に行われたことから、規範性は高いと判断される。よって本件において
は比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　貝塚 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    141,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[106.0]		 100
[145.6]		 [100.0]
100		 93,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済は緩やかに持ち直しており、個人消費は
改善傾向にあるが、物価上昇の影響、人手不
足や賃上げの動向、海外情勢に注視が必要で
ある。

地域要因に変動はなく、駅前商業地として需
要が堅調であることから、地価はやや上昇傾
向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊取 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０７

-18		 貝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
b ７０２

-111		 貝塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西16m府道、
南西6.7m、
角地
１住居

(70,200)
c ７０１

-112		 貝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東16m府道、
南西2.8m、
角地
近商

(100,300)
d ７０８

-120		 泉佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東16m府道、
北4m、二方路
近商

(100,300)
e ７０８

-121		 泉佐野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西7.4m市道、
北6.3m、角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,126  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
91,298 		 100
[  97.4]
93,735 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
93,700 
b (　           ) 
79,984  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
77,654 		 100
[  82.9]
93,672 
93,700 
c (　           ) 
116,639  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
111,085 		 100
[ 118.0]
94,140 
94,100 
d (　           ) 
116,460  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
119,258 		 100
[ 127.3]
93,683 
93,700 
e (　           ) 
85,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
90,487 		 100
[  96.6]
93,672 
93,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     94,000 円／㎡]  



熊取 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,047,232 
7,749,380 
28,297,852 
25,843,200 
2,454,652 		 （　0.9256）
2,272,026 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     47,333,875 円　　　　（　     65,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊取 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 400.00 ＲＣ5 2,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   721 ㎡     23.0 m x   33.0 m  前面道路：町道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造５階建ての店舗付事務所ビルを想定。駐車場の一部は敷地外に確保するものとする。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 同種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
80.0 
320.00 
2,500 
800,000 		 7.0  5,600,000 
3.0  2,400,000 

 2～ 5		 事務所
400.00 
90.0 
360.00 
1,500 
540,000 		 7.0  3,780,000 
3.0  1,620,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,000.00 
88.0 
1,760.00 

2,960,000 		 20,720,000 
8,880,000 
⑨年額支払賃料      2,960,000 円　×　12ヶ月　＝　      35,520,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,760.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  26 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,496,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,520,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       2,496,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     3,801,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,214,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,720,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         186,480 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,880,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,646,352 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,047,232 円　　　　（　        49,996 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７０７（賃）
　　　　-3		 2,348  
(   2,239) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,658 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,643 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７０８（賃）
　　　　-3		 2,342  
(   2,302) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,623 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊取 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,152,000 円  　　　　    384,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,140,480 円  　　　       38,016,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      464,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,688,000 円  　　　　    384,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       384,000 円  　　　　    384,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       384,000 円  　　　　    384,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     1,536,000 円  　　　敷地外駐車場８０００円×１６台×１２月
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,749,380 円　（　　　　　　        10,748 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9256    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 384,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,843,200 円  
（　　　　　        35,844 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,047,232 円      
②総費用 7,749,380 円      
③純収益　①－② 28,297,852 円      
④建物等に帰属する純収益 25,843,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,454,652 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,272,026 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,151 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,333,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      65,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊取 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪府泉南郡熊取町大久保中一丁目２５０番
 1202005014198-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊取 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊取 5-2 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　孝司   TEL.
鑑定評価額 67,800,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 泉南郡熊取町大久保中１丁目２５０番
｢大久保中１－１５－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 721  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.5		 店舗

ＲＣ2		 事務所ビル、店舗等
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 南西15m町道 水道、ガス、下水 熊取

70m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    60 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 １５ｍ町道 交通

施設		 熊取駅南東方

70m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ熊取駅東出口から近い当該地域は、当面現状のまま推移してゆくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、泉州南エリアを圏域とする鉄道駅周辺の商業地域、混在地域等が中心と判定した。駅前における取引自
体は少なく、駅距離や利用用途はやや広めに捉える。対象標準地のある熊取駅前には、店舗事務所ビル、店舗、銀行、
事業所、マンションが存し、その他、通勤者等のための駐車場も見られる。当該標準地は、駅前ロータリーからすぐの
商業地で、需要は多様と考える。なお、周辺の土地取引や供給は見られず、土地相場は把握しえなかった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上により、２つの試算価格を求めた。比準価格は、泉州南部の類似地域における商業地その他中規模地の事例を収集
・選択して求めた。収益価格は、店舗事務所の賃貸ビルを想定し、求められた純収益を資本還元することにより試算し
た。収益価格は、土地価格に見合う賃料を収受できず、やや低位に求められた。本件においては、市場性を反映した比
準価格を採用し、収益価格は参考に、代表標準地価格との均衡に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　貝塚 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    141,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[106.0]		 100
[145.6]		 [100.0]
100		 93,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 関西空港にインバウンド客が増え、賑わいが
戻り、不動産市場も周辺から活発化している
。住宅は新築住宅が多く、中古住宅は苦戦し
ている。

当該地域は、熊取駅前に店舗・事務所ビル等
の商業地域である。ＪＲ主要駅の駅前に立地
しており、地価はやや上昇している。


特記すべき個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊取 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０８

-121		 泉佐野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西7.4m市道、
北6.3m、角地
１住居

(70,200)
b ７１１

-110		 泉佐野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m市道、
北西4.5m、
角地
準工

(60,200)
c ７０４

-4		 泉佐野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東39m国道、
中間画地
準工

(60,200)
d ７１１

-118		 阪南市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東8m市道、
北4m、二方路
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
90,487 		 100
[  95.8]
94,454 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
94,500 
b (　           ) 
80,503  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
83,743 		 100
[  88.5]
94,625 
94,600 
c (　           ) 
55,453  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
55,897 		 100
[  60.0]
93,162 
93,200 
d (　     75,758) 
75,758  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
75,082 		 100
[  80.3]
93,502 
93,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     94,000 円／㎡]  



熊取 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,070,984 
7,750,129 
28,320,855 
25,843,200 
2,477,655 		 （　0.9256）
2,293,317 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     47,777,438 円　　　　（　     66,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊取 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 400.00 ＲＣ5 2,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   721 ㎡     23.0 m x   33.0 m  前面道路：町道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ５階建ての店舗・事務所ビルを想定（駐車場は一部外部で確保） ⑦有効率　  86.0 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
80.0 
320.00 
2,530 
809,600 		 7.0  5,667,200 
3.0  2,428,800 

 2～ 2		 店舗・事務所
400.00 
80.0 
320.00 
1,664 
532,480 		 7.0  3,727,360 
3.0  1,597,440 

 3～ 5		 事務所
400.00 
90.0 
360.00 
1,500 
540,000 		 7.0  3,780,000 
3.0  1,620,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,000.00 
86.0 
1,720.00 

2,962,080 		 20,734,560 
8,886,240 
⑨年額支払賃料      2,962,080 円　×　12ヶ月　＝　      35,544,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,720.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  26 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,496,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,544,960 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       2,496,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     3,804,096 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,236,864 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,734,560 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         186,611 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,886,240 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,647,509 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,070,984 円　　　　（　        50,029 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７１１（賃）
　　　　-2		 1,907  
(   1,842) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,907 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,759 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,664 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ７１０（賃）
　　　　-1		 1,695  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]
1,662 
c ７０９（賃）
　　　　-4		 1,785  
(   1,724) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
1,708 
熊取 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,152,000 円  　　　　    384,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,141,229 円  　　　       38,040,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      464,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,688,000 円  　　　　    384,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       384,000 円  　　　　    384,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       384,000 円  　　　　    384,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     1,536,000 円  　　　８千円×１６台×１２月（外部駐車場）
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,750,129 円　（　　　　　　        10,749 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9256    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 384,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,843,200 円  
（　　　　　        35,844 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,070,984 円      
②総費用 7,750,129 円      
③純収益　①－② 28,320,855 円      
④建物等に帰属する純収益 25,843,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,477,655 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,293,317 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,181 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,777,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊取 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪府泉南郡熊取町大久保中一丁目２５０番
 1202005014198-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考