令和6年1月15日　提出 熊取 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊取 -3 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　関野　肇   TEL.

鑑定評価額 8,580,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡熊取町大久保南５丁目１１８６番１６４ ｢大久保南５－８－６｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南5.7m町道 水道、ガス、下水 熊取 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．７ ｍ町道 交通 施設 熊取駅南方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測す る。地価は横ばい傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線及び南海本線の沿線の住宅地域で、熊取町及び泉佐野市を中心とする圏域である。需要者は熊 取町内及び周辺市町の居住者が主であり、圏外からの転入者は少ない。対象地域は熊取町内では比較的最寄駅に近い居 住環境に優れる住宅地域であることから、需要は概ね堅調に推移している。需要の中心価格帯は、中古住宅で１，００ ０～１，５００万円前後、新築戸建で２，５００万円程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣隣地域は戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、自用目的での取引が中心であるため戸建ての賃貸 市場がなく、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法の適用においては、規範性の高い事例を中心に信頼性のあ る比準価格が試算された。したがって市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊取 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [101.0] 100 [ 67.6] [104.0] 100 64,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済は緩やかに持ち直しており、個人消費は 改善傾向にあるが、物価上昇の影響、人手不 足や賃上げの動向、海外情勢に注視が必要で ある。 地域要因に変動はなく、積極的な動きが見ら れないことから、地価は横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％