別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊取 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊取 -2 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　孝司   TEL.
鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 48,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 泉南郡熊取町小垣内１丁目２４９番１５
｢小垣内１－１８－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 260  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,180)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 東4.5m町道 水道、ガス、下水 熊取

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位　　北４．
５ｍ町道		 交通

施設		 熊取駅東方

2.5km		 法令

規制		 １住居
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 成熟した低層の戸建住宅が中心の住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、熊取町、泉佐野市等の同種の住宅地域の圏域を中心に、周辺の新規又は旧集落の住宅地域等を含むと判
定した。需要者は、熊取町内および周辺市町における１次、２次取得者が中心である。当該地域は買物施設等から離れ
ており、生活利便性はやや劣る。また、中規模の戸建住宅地として成熟しており、地価はやや下落傾向と考える。土地
価格は、地積が２６０㎡で総額約１２６０万円。新築住宅価格は同種で、３千万円前後が中心と考える。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は、ＪＲ「熊取」駅から徒歩圏外、バス停から徒歩圏にある住宅地域である。本件では、２価
格を試算した。比準価格は、複数の取引事例から算定し、市場性に基づいた価格で、自用目的の取引が支配的である。
収益価格は対象地の投資採算性に基づく価格である。こちらは、土地価格に見合う賃料を収受できず、やや低位に求め
られた。本件においては、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊取 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     43,100 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[101.0]		 100
[ 89.2]		 [102.0]
100		 48,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 関西空港にインバウンド客が増え、賑わいが
戻り、不動産市場も周辺から活発化している
。住宅は新築住宅が多く、中古住宅は苦戦し
ている。

当該地域は、高台に位置する中規模戸建住宅
が建ち並ぶ住宅地域である。地価はやや下落
と考える。


特記すべき個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊取 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１１

-8		 泉南郡熊取町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.3m町道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ７０５

-17		 泉南郡熊取町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.4m町道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ７１１

-2		 泉南郡熊取町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m道路、
北4m、角地
１住居

(70,160)
d ７０４

-129		 泉南郡熊取町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4m私道、
北東3m、
二方路
１低専

(50,100)
e ７０５

-18		 泉南郡熊取町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西5.9m町道
、中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,248  		 100
[  75.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
60,032 		 100
[ 132.9]
45,171 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
46,100 
b (　           ) 
55,171  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
53,765 		 100
[ 106.1]
50,674 
51,700 
c (　           ) 
39,646  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
39,017 		 100
[  79.0]
49,389 
50,400 
d (　           ) 
26,209  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
24,389 		 100
[  54.2]
44,998 
45,900 
e (　           ) 
43,595  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
45,139 		 100
[  96.0]
47,020 
48,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -43.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,400 円／㎡]  



熊取 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,277,678 
563,800 
2,713,878 
2,351,450 
362,428 		 （　0.9739）
352,969 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      7,843,756 円　　　　（　     30,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊取 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 Ｓ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   180 ％   260 ㎡     19.3 m x   13.1 m  前面道路：町道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｓ造２階建ての共同住宅。貸室はファミリータイプの１室５９㎡程度（各階２戸の計４戸）を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
130.00 
90.0 
117.00 
1,085 
126,945 		 1.0  126,945 
2.0  253,890 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
90.0 
234.00 

253,890 		 253,890 
507,780 
⑨年額支払賃料        253,890 円　×　12ヶ月　＝　       3,046,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     234.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,046,680 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       346,668 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,120,012 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           253,890 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,285 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          507,780 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         155,381 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,277,678 円　　　　（　        12,606 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７１０（賃）
　　　　-3		 954  
(     903) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,127 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,147 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,085 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７１１（賃）
　　　　-3		 893  
(     869) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,167 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊取 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 107,700 円  　　　　     35,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 104,000 円  　　　        3,466,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,000 円  　　　査定による
 建物　　　　　　　　　      251,300 円  　　　　     35,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        35,900 円  　　　　     35,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,900 円  　　　　     35,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         563,800 円　（　　　　　　         2,168 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 134,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0655     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 ×  40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,351,450 円  
（　　　　　         9,044 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,277,678 円      
②総費用 563,800 円      
③純収益　①－② 2,713,878 円      
④建物等に帰属する純収益 2,351,450 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 362,428 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 352,969 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,358 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,843,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊取 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪府泉南郡熊取町小垣内一丁目２４９番１５
 1202005016932-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊取 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊取 -2 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　柴山　雅彦   TEL.
鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 48,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 泉南郡熊取町小垣内１丁目２４９番１５
｢小垣内１－１８－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 260  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,180)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 東4.5m町道 水道、ガス、下水 熊取

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４．５ｍ
町道		 交通

施設		 熊取駅東方

2.5km		 法令

規制		 １住居
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中規模一般住宅が多い熟成した住宅地域であり、特に重要な変動要因は見受けられず、当面、現状を
維持しつつ推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線及び南海本線沿線で、概ね熊取町を中心に泉州南部地区の圏域である。需要者の中心は熊取町
及び周辺市における一次又は二次取得者層であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。また、近隣地域は住宅地域と
して熟成しており、地価動向はやや下落傾向にある。なお、約２５０㎡の土地は１２００万円前後の取引が多い。また
、標準的な新築戸建住宅の中心的価格帯は１９００万円～２２００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ地域であり、周辺には共同住宅も見受けられる。よって、本件においては、実際の取引
価格に基づいて求められた市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価格を重視し、賃料収受を前提に求められた理
論的な価格であるが、想定要素を含む収益価格を参考として、単価と総額との関連及び不動産市場の動向等を考察する
とともに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊取 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     43,100 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[101.0]		 100
[ 88.3]		 [102.0]
100		 48,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 熊取町の不動産に大きな変動はなかったが、
今後も新型コロナウイルス感染症に伴うイン
バウンド需要の減少による地価への影響等に
注視を要する。

熟成した住宅地域であり、現時点では大きな
地域要因の変動はないが、新型コロナウイル
ス感染症に伴う様子見が続く中、地価はやや
下落傾向である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊取 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０７

-20		 泉南郡熊取町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4.7m町道
、中間画地
１中専

(60,188)
b ７０８

-14		 泉南郡熊取町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4.7m町道、
中間画地
１中専

(60,188)
c ７０８

-107		 泉南郡熊取町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西5m町道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ７１１

-2		 泉南郡熊取町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m道路、
北4m、角地
１住居

(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,489  		 100
[  85.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
47,020 		 100
[ 100.9]
46,601 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
47,500 
b (　           ) 
43,497  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
42,388 		 100
[  89.2]
47,520 
48,500 
c (　           ) 
39,622  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
39,146 		 100
[  81.6]
47,973 
48,900 
d (　           ) 
39,646  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
39,017 		 100
[  81.0]
48,169 
49,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,400 円／㎡]  



熊取 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,243,250 
555,805 
2,687,445 
2,312,150 
375,295 		 （　0.9739）
365,500 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      8,122,222 円　　　　（　     31,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊取 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 Ｓ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   180 ％   260 ㎡     19.3 m x   13.1 m  前面道路：町道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ４戸、平均貸室面積約５９㎡（２ＬＤＫ）を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種共同住宅としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
130.00 
90.0 
117.00 
1,072 
125,424 		 1.0  125,424 
2.0  250,848 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
90.0 
234.00 

250,848 		 250,848 
501,696 
⑨年額支払賃料        250,848 円　×　12ヶ月　＝　       3,010,176 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     234.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,010,176 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       343,018 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,087,158 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           250,848 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,258 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          501,696 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         153,519 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     35,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           315 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,243,250 円　　　　（　        12,474 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７０４（賃）
　　　　-2		 1,363  
(   1,298) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
1,131 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,134 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,072 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７０９（賃）
　　　　-2		 1,166  
(   1,166) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,136 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊取 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,900 円  　　　　     35,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 102,905 円  　　　        3,430,176　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      247,100 円  　　　　     35,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         555,805 円　（　　　　　　         2,138 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 132,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0655     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 ×  40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,312,150 円  
（　　　　　         8,893 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,243,250 円      
②総費用 555,805 円      
③純収益　①－② 2,687,445 円      
④建物等に帰属する純収益 2,312,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 375,295 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 365,500 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,406 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,122,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊取 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪府泉南郡熊取町小垣内一丁目２４９番１５
 1202005016932-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考