別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
忠岡 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
忠岡 9-1 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　中塚　新一   TEL.
鑑定評価額 56,100,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 泉北郡忠岡町忠岡南３丁目１５１４番８
｢忠岡南３－１４－７３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,002  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 倉庫

Ｓ2		 中小規模工場、倉庫
等が混在する工業地
域		 南東7m町道 水道、ガス、下水 忠岡

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫・工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７ｍ町道 交通

施設		 忠岡駅北西方

1.5km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 町内部の工場地では住宅地への転用も見られるが、当地域は幹線道路への系統接続性が良く、今後も業務施設等
が建ち並ぶ工業地域としての利用が予測される。需要は底堅く、地価水準は上昇傾向での推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 倉庫・工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、泉州地域を中心とする大阪湾臨海部の工業地域及び内陸部の工場、倉庫利用が可能な地域でありその圏
域は広域的である。需要者は、製造業及び物流関係の法人が中心である。内陸部のみならず臨海地区に対する物流倉庫
等への投資意欲が強く、周辺市を含め工業地に対する用地需要が底堅く、地価は上昇している。工業地の取引件数が僅
少であり、取引に至る経緯や規模、立地条件といった個別性故に、明確な価格水準の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は、貸工場や貸倉庫が見られるものの、規模や構造等の個別性が強く標準的な賃料水準の把握が困難である。自
用目的が取引の中心であり、賃貸に供することを想定した収益性は、当地域における土地取引に際して十分に考慮され
ず、収益価格の規範性は劣る。よって、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、かつ市場の動
向、周辺標準地の公示価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岸和田 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     59,300 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.2]		 [100.0]
100		 55,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 忠岡町はコロナ禍の影響は限定的であったが
、人口減少、高齢化率の上昇が続き生活利便
性が優る地域を除けば、依然不動産市況は弱
含み状態が続く。

価格形成要因に影響を与える変動事由は認め
られないが、アフターコロナを意識した物流
倉庫、工場用地に対する需給動向には注視が
必要である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 忠岡 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０６

-12		 藤井寺市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東9m府道、
中間画地
準工

(70,200)
b ０８０９

-1017		 河内長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.8m市道
、南西1.8m、
角地
工業

(60,200)
c ６１５

-22		 高石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西20.6m市
道、中間画地
工専

(60,200)
d ５０３

-32		 堺市美原区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.1m市道、
東4.7m、
南4.7m、
三方路
準工
生産緑地地区
地区計画等
(70,200)
e ６１１

-13		 泉北郡忠岡町

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南西14.1m町
道、
北東14m、
二方路
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,865  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
68,737 		 100
[ 123.2]
55,793 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
55,800 
b (　           ) 
63,930  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
63,930 		 100
[ 114.5]
55,834 
55,800 
c (　           ) 
75,694  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
76,451 		 100
[ 136.5]
56,008 
56,000 
d (　           ) 
86,802  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
84,044 		 100
[ 149.6]
56,179 
56,200 
e (　     99,989) 
99,989  		 100
[ 130.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
76,764 		 100
[ 137.6]
55,788 
55,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +59.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 底地購入

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,000 円／㎡]  



忠岡 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,961,685 
2,706,172 
10,255,513 
8,404,800 
1,850,713 		 （　0.9732）
1,801,114 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     38,321,574 円　　　　（　     38,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
忠岡 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 600.00 Ｓ2 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   1,002 ㎡     25.0 m x   38.0 m  前面道路：町道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造２階建の倉庫（一棟貸し）を想定。駐車場スペース等を考慮して建築面積及び延床面積を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
1,200.00 
100.0 
1,200.00 
971 
1,165,200 		 2.0  2,330,400 
1.0  1,165,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
100.0 
1,200.00 

1,165,200 		 2,330,400 
1,165,200 
⑨年額支払賃料      1,165,200 円　×　12ヶ月　＝　      13,982,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,982,400 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,398,240 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,584,160 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,330,400 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,974 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,165,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         356,551 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,961,685 円　　　　（　        12,936 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０（賃）
　　　　-3		 1,025  
(   1,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
981 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　      971 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６０６（賃）
　　　　-3		 976  
(     899) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,027 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
忠岡 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 408,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 419,472 円  　　　       13,982,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      450,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,156,000 円  　　　　    136,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,706,172 円　（　　　　　　         2,701 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 75 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 15 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 136,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 110,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0618     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0560 ×　 75 ％　＋　0.0689 ×  15 ％　＋ 0.0946 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,404,800 円  
（　　　　　         8,388 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,961,685 円      
②総費用 2,706,172 円      
③純収益　①－② 10,255,513 円      
④建物等に帰属する純収益 8,404,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,850,713 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,801,114 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,798 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,321,574 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 忠岡 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪府泉北郡忠岡町忠岡南三丁目１５１４番８
 1227000006577-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
忠岡 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
忠岡 9-1 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　倉田　智史   TEL.
鑑定評価額 56,100,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 泉北郡忠岡町忠岡南３丁目１５１４番８
｢忠岡南３－１４－７３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,002  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 倉庫

Ｓ2		 中小規模工場、倉庫
等が混在する工業地
域		 南東7m町道 水道、ガス、下水 忠岡

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫・工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．０ｍ町道 交通

施設		 忠岡駅北西方

1.5km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中小工場・倉庫等が混在する工業地域で、当面は現況のまま推移していくと予測される。物流倉庫等への投資意
欲は根強く、工業地需要は底堅く地価は上昇で推移している。
(3)最有効使用の判定 倉庫・工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は忠岡町及び泉北地域中心の中小工業地域。主たる需要者は、小規模・中堅の製造業者、物流業者が想定さ
れる。工場、倉庫等が建ち並ぶ海側の工業地域で、最寄駅からの利便性は高くないが値頃感による底堅い需要は認めら
れる。工業地の取引件数は規模、立地条件等の個別性が強く類似事例が少なく、中心価格帯等の把握は困難であるが、
臨海地区においても物流倉庫等への投資意欲は根強く、工業地需要は底堅いものがあり地価は上昇している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、工場・倉庫等が建ち並ぶ中小工業地域である。取引の大半は自用目的で収益性に見合う賃料の収受は困難
な地域性であるため、収益価格は比準価格より低位に求められたものと思料する。本件においては、自用目的の取引市
場の実勢を反映し信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岸和田 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     59,300 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.2]		 [100.0]
100		 55,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市は泉州地区ではやや都心寄りにあり、人
口減少傾向であるが、地価変動は比較的小さ
い。利便性により二極化傾向にある。


工場・倉庫等が建ち並ぶ中小工業地域であり
、需要は堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 忠岡 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８

-8		 岸和田市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南東17m市道、
北西25.5m、
二方路
工業
地区計画等
(60,200)
b ７１３

-5		 貝塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西7.8m市道、
中間画地
準工
居住誘導区域内
(60,200)
c ６１５

-19		 高石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西36m市道、
中間画地
工専
特別用途地区
(60,200)
d ６１５

-22		 高石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西20.6m市
道、中間画地
工専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     55,900) 
55,900  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
55,790 		 100
[  92.5]
60,314 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
60,300 
b (　           ) 
90,414  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,499 		 100
[ 154.5]
59,223 
59,200 
c (　           ) 
52,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
52,520 		 100
[ 101.5]
51,744 
51,700 
d (　           ) 
75,694  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
76,451 		 100
[ 140.4]
54,452 
54,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +44.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,000 円／㎡]  



忠岡 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,214,152 
2,614,480 
9,599,672 
8,095,800 
1,503,872 		 （　0.9732）
1,463,568 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     31,139,745 円　　　　（　     31,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
忠岡 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 600.00 Ｓ2 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   1,002 ㎡     25.0 m x   38.0 m  前面道路：町道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建て倉庫の一棟貸しを想定。駐車スペース等を考慮して類似の建物で標準的な建築面積及び延べ床面積を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
1,200.00 
100.0 
1,200.00 
915 
1,098,000 		 2.0  2,196,000 
1.0  1,098,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
100.0 
1,200.00 

1,098,000 		 2,196,000 
1,098,000 
⑨年額支払賃料      1,098,000 円　×　12ヶ月　＝　      13,176,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,176,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,317,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,858,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,196,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,764 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,098,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         335,988 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,214,152 円　　　　（　        12,190 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０２（賃）
　　　　-6		 1,060  
(     968) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[121.0]		 100
[100.0]
973 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      942 円/㎡

　月額支払賃料
（　      915 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６１０（賃）
　　　　-3		 1,025  
(   1,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
911 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
忠岡 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 393,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 395,280 円  　　　       13,176,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      450,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,113,500 円  　　　　    131,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,614,480 円　（　　　　　　         2,609 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 75 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 15 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 131,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 106,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0618     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0560 ×　 75 ％　＋　0.0689 ×  15 ％　＋ 0.0946 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,095,800 円  
（　　　　　         8,080 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,214,152 円      
②総費用 2,614,480 円      
③純収益　①－② 9,599,672 円      
④建物等に帰属する純収益 8,095,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,503,872 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,463,568 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,461 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,139,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 忠岡 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪府泉北郡忠岡町忠岡南三丁目１５１４番８
 1227000006577-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
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備考