令和6年1月15日　提出 能勢 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能勢 -3 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　久保　唯   TEL.

鑑定評価額 1,380,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊能郡能勢町宿野１７１番１００ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西6m道路 水道 山下 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ道 路 交通 施設 山下駅北東方 14.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の既成住宅地域であり、地域の状況に特段の変化はなく、地価は軟調に推 移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能勢町及び周辺市町における市街化調整区域内の既存住宅地域と判定される。主たる需要者は近隣地域周 辺に地縁を持つ者にほぼ限定されるものと思料され、外部からの転入はほとんど認められない。当エリアは最寄駅から 距離を有し、総じて不動産需要は弱く、地価は下落傾向で推移していると判断される。低位な価格での取引も散見され るが、取引件数は多くなく、市場の中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修性を行った。市街化調整区域の取引事例は限定的である ことから、広域に収集を行った。アパートなどの賃貸市場は成立しておらず、戸建住宅が賃貸に供されることもほぼな いことから、収益還元法の適用は控えた。以上より、比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　能勢 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,400 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [ 92.1] [101.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 能勢町の人口・世帯数は減少傾向にあり、高 齢化率も進んでいる。交通接近性、生活利便 性に劣るため取引需要は乏しく、地価は下落 基調にある。 交通利便性に劣る市街化調整区域の住宅地域 で、取引需要は乏しく、地価は軟調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％