令和6年1月15日　提出 島本 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島本 -5 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　八家　和也   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三島郡島本町桜井台１５１番１２８ ｢桜井台１０－２｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東5m町道 水道、ガス、下水 島本 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 島本駅北西方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面ほぼ現状のまま推移するものと予想する。今後 は不透明感もあるが市況は回復傾向が持続し、地価水準は概ね横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ねＪＲ東海道本線、阪急京都線沿線の住宅地域。需要者の中心は、島本町及びその周辺市の居住者等 である。丘陵地ではあるものの最寄駅からは徒歩圏に存する比較的利便性の高い住宅地域で、今後の世界情勢の影響が 懸念されるものの、景気の影響等を受けて不動産市況は回復傾向が持続。地価はやや横ばいで推移している。市場の中 心価格帯は、同規模程度の土地で２，０００万円台前半程度、新築戸建住宅は４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主であり、周辺にアパート等は見受けられない上、民間の賃貸住宅は転勤のための一時賃貸を除くと 存在せず、戸建の賃貸市場も未成熟であることから、収益価格は試算できなかった。よって本件においては、規範性の 高い取引事例を多数収集し得たので、代表標準地との検討、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等も踏まえた上で、 市場性を反映している取引事例から試算した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 99.0] [102.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 島本町の市況は政府の経済対策の影響もあり 緩やかな回復基調が持続。先行きについては 世界情勢の影響が懸念され不透明感が残る。 駅徒歩圏の住宅地域であり、丘陵地ではある ものの一般的要因の影響を受け、市況は緩や かな回復傾向が持続し、地価は横ばいにて推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％