別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
阪南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
阪南 5-1 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　山際　智裕   TEL.
鑑定評価額 6,820,000 円  １㎡当たりの価格 69,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 阪南市尾崎町２丁目９４番７
｢尾崎町２－２－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 98  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ4		 中低層の店舗兼住宅
等が見られる駅前の
商業地域		 南西6m府道 水道、下水 尾崎

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ６ｍ府道 交通

施設		 尾崎駅北西方

60m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の店舗事務所ビル等の地域で、地域要因に変動を及ぼす特段の要因は認められない。コロナ後の経済再開の
恩恵はさほど認められず、政局混迷など不透感が増す経済情勢下、現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南海線、ＪＲ線の駅前商業地域およびその他の商業地域等と判定した。需要者は、店舗・事務所を営む
事業者や不動産業者、個人等が考えられる。尾崎駅前においては、店舗・事務所等が建ち並ぶが、郊外型沿道店舗や大
規模商業施設との競合等から、商環境は厳しい。一方、駅前立地であるため、住宅等の代替需要による下支えもあり、
地価は横ばいとした。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は南海本線尾崎駅前の商業地域である。泉州南部エリアにある類似地域における商業地等の取引事例を収集・選
択し、取引事例比較法による比準価格を試算した。次に、対象地上に店舗事務所ビルの賃貸想定による収益価格を試算
した。土地価格に見合う賃料を収受しえなかったため、収益価格は低位に求められた。以上から、市場性を反映した比
準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資源価格や労務費の高騰、政策金利の動向な
どマクロ経済動向に注視する必要があるが、
現在のところ、市内の地価動向に顕著な影響
は認められない。

当該地域は店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業
地域である。空き店舗もみられるが、住宅地
としての代替需要にも支えられ、地価は横這
いと考える。

特記すべき個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 阪南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０５

-8		 阪南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ７０６

-104		 泉南市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.2m市道、
中間画地
商業

(100,400)
c ７１３

-136		 泉南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.9m府道
、中間画地
近商

(80,300)
d ７１３

-123		 阪南市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東7.2m市道
、
北5m、西5m、
三方路
近商
都市機能誘導区域
(300,300)
e ７１１

-118		 阪南市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東8m市道、
北4m、二方路
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,450  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
54,450 		 100
[  75.2]
72,407 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
72,400 
b (　           ) 
78,657  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
78,657 		 100
[ 114.2]
68,877 
68,900 
c (　           ) 
84,893  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
84,893 		 100
[ 127.1]
66,792 
66,800 
d (　           ) 
75,741  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.9]
72,898 		 100
[ 105.9]
68,837 
68,800 
e (　     75,758) 
75,758  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
75,082 		 100
[ 108.0]
69,520 
69,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,600 円／㎡]  



阪南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,651,191 
855,619 
2,795,572 
2,577,120 
218,452 		 （　0.9465）
206,765 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      4,307,604 円　　　　（　     44,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
阪南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 70.00 Ｓ3 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   98 ㎡      6.0 m x   17.0 m  前面道路：府道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建ての店舗事務所ビル（１階－店舗、２、３階－事務所）を想定した。駐車場は敷地外に確保する。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
85.0 
59.50 
1,943 
115,609 		 7.0  809,263 
3.0  346,827 

 2～ 3		 事務所
70.00 
90.0 
63.00 
1,500 
94,500 		 7.0  661,500 
3.0  283,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
88.3 
185.50 

304,609 		 2,132,263 
913,827 
⑨年額支払賃料        304,609 円　×　12ヶ月　＝　       3,655,308 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     185.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,655,308 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       384,731 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,462,577 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,132,263 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,190 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          913,827 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         169,424 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,651,191 円　　　　（　        37,257 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７１３（賃）
　　　　-3		 2,263  
(   2,154) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,095 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,054 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,943 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７１２（賃）
　　　　-4		 2,213  
(   2,174) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,012 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
阪南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 109,200 円  　　　　     36,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 115,419 円  　　　        3,847,308　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      309,400 円  　　　　     36,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        36,400 円  　　　　     36,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,400 円  　　　　     36,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用       192,000 円  　　　敷地外駐車場８千円×２台×１２月
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         855,619 円　（　　　　　　         8,731 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0708     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,577,120 円  
（　　　　　        26,297 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,651,191 円      
②総費用 855,619 円      
③純収益　①－② 2,795,572 円      
④建物等に帰属する純収益 2,577,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 218,452 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 206,765 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,110 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,307,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 阪南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　阪南市尾崎町二丁目９４番７
 1226000110725-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
阪南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
阪南 5-1 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅人   TEL.
鑑定評価額 6,820,000 円  １㎡当たりの価格 69,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 阪南市尾崎町２丁目９４番７
｢尾崎町２－２－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 98  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ4		 中低層の店舗兼住宅
等が見られる駅前の
商業地域		 南西6m府道 水道、下水 尾崎

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ府道 交通

施設		 尾崎駅北西方

60m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は、中低層の店舗兼住宅等が見られる駅前商業地域であるが、特に大きな地域変動要因は認められず、今
後も現状の環境を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪南市及びその周辺市町を中心とする圏域で、そのうちの商業地域。需要者は同一需給圏内の店舗等を
営む個人事業者が中心である。南海尾崎駅は急行停車駅ではあるものの、駅前の商業地需要は旺盛とは言えず、当地域
の繁華性も低い。一方で、好立地に着目した住宅地需要も認められ、低金利政策等も相俟って地価は概ね横這いで推移
している。不動産の取引規模はまちまちであり、需要の中心価格帯は見いだしにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例を採用して得られたもので、市場実態を反映した説得力のある試算価格である。収
益価格は不動産の収益性に着目したもので理論的であるが、当地域の様な郊外の商業地域では自己使用目的の取引が中
心であり、不動産賃貸経営の採算性に基づく収益価格は低位に求められた。よって市場実態を反映した比準価格を重視
し、収益価格は参考にとどめ、他の地価公示標準地とのバランスにも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調であるが、阪南市内
の不動産市場は利便性の劣る地域で低迷が続
いている。


繁華性の低い駅前商業地域であるが、好立地
に着目した需要も認められ、需給バランスは
安定している。地価はほぼ横這いで推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 阪南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１３

-123		 阪南市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東7.2m市道
、
北5m、西5m、
三方路
近商
都市機能誘導区域
(300,300)
b ７１３

-136		 泉南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.9m府道
、中間画地
近商

(80,300)
c ７０８

-112		 泉佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ７１３

-111		 泉佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.1m市道
、南西4.7m、
角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,741  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.9]
72,898 		 100
[ 104.9]
69,493 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
69,500 
b (　           ) 
84,893  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
84,893 		 100
[ 125.2]
67,806 
67,800 
c (　           ) 
90,729  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
93,231 		 100
[ 129.8]
71,827 
71,800 
d (　           ) 
82,388  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
79,014 		 100
[ 113.2]
69,800 
69,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,600 円／㎡]  



阪南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,570,880 
838,187 
2,732,693 
2,499,240 
233,453 		 （　0.9465）
220,963 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      4,603,396 円　　　　（　     47,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
阪南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 70.00 Ｓ3 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   98 ㎡      6.0 m x   17.0 m  前面道路：府道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（スケルトン）、２～３階：事務所。面積が小さく、駐車場は敷地外で確保することを想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同規模賃貸物件の標準的な率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
85.0 
59.50 
1,929 
114,776 		 7.0  803,432 
3.0  344,328 

 2～ 3		 事務所
70.00 
90.0 
63.00 
1,450 
91,400 		 7.0  639,800 
3.0  274,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
88.3 
185.50 

297,576 		 2,083,032 
892,728 
⑨年額支払賃料        297,576 円　×　12ヶ月　＝　       3,570,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     185.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 計上しない（一時金により担保）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,570,912 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       376,291 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,386,621 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,083,032 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,747 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          892,728 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         165,512 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,570,880 円　　　　（　        36,438 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７０３（賃）
　　　　-3		 1,945  
(   1,912) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.4]		 100
[100.0]
2,019 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,040 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,929 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７１２（賃）
　　　　-4		 2,213  
(   2,174) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[108.5]		 100
[100.0]
2,060 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
阪南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,900 円  　　　　     35,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 112,887 円  　　　        3,762,912　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      300,000 円  　　　　     35,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用       192,000 円  　　　敷地外駐車場８，０００円×２台×１２
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         838,187 円　（　　　　　　         8,553 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0708     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,499,240 円  
（　　　　　        25,502 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,570,880 円      
②総費用 838,187 円      
③純収益　①－② 2,732,693 円      
④建物等に帰属する純収益 2,499,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 233,453 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 220,963 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,255 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,603,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 阪南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　阪南市尾崎町二丁目９４番７
 1226000110725-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考