令和6年1月15日　提出 阪南 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -18 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　孝司   TEL.

鑑定評価額 4,960,000 円  １㎡当たりの価格 47,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市黒田６２１番５ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,188) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模戸建住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4.7m私道 水道、ガス 尾崎 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　　北４ ．７ｍ私道 交通 施設 尾崎駅南東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,188) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した既成の開発住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線「尾崎」駅を最寄りとする住宅地域及びその周辺を圏域の中心とするが、ＪＲ線沿線その他の 市域や隣接市域も含むこととする。近隣地域は既存の開発された戸建住宅地域で、変化は見られない。需要者は、１次 取得者層や買替え層が中心である。尾崎駅周辺からは少し離れる地域であるため、需要はやや弱含みと考える。土地値 は１０４㎡で総額約４９６万円。新築の戸建住宅価格は、同種で２０００万円前半が中心と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、南海「尾崎」駅から徒歩圏域（バス利用可）にある既存の住宅地域である。生活利便性は 概ね良好である。近隣地域は中規模の戸建住宅地域で、土地は自用目的の取引が支配的である。また、標準地の画地規 模や地域の賃貸市場等を鑑み、収益目的の建物は適さず、収益価格を試算しなかった。本件においては、市場性を反映 した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡について検討をおこない、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阪南 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [114.3] [104.0] 100 47,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 関西空港にインバウンド客が増え、賑わいが 戻り、不動産市場も周辺から活発化している 。住宅は新築住宅が多く、中古住宅は苦戦し ている。 当該地域は、既存の戸建住宅が建ち並ぶ住宅 地域である。地価は底値圏であるが、やや下 落していると考える。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％