令和6年1月15日　提出 阪南 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -13 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　山際　智裕   TEL.

鑑定評価額 6,160,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市光陽台３丁目１４番６ ｢光陽台３－１４－７｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ丘陵地の住宅地域 東9m市道 水道、ガス、下水 鳥取ノ荘 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、９．０ ｍ市道 交通 施設 鳥取ノ荘駅南東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は成熟した住宅地域であり、地域の要因に特に変化はなく、今後も現状のまま推移すると予測される。 地域経済に好転の要因は乏しく、地価は継続した下落が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海電鉄本線・ＪＲ阪和線沿線で、概ね阪南市を中心として周辺市町における各駅勢圏の住宅地域である 。需要者の中心は、圏内に居住する一次取得者で、圏外からの転入者は比較的少ない。人口減少・高齢化が進む阪南市 の住宅地価は利便性に優れる尾崎駅周辺地域を除いて、下落傾向が続いている。当地域も駅からの利便性が劣り、地価 は依然として下落傾向にある。標準的画地規模（１６０㎡前後）で６００万円から６５０万円程度が中心需要帯。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般戸建住宅を中心とする住宅地域であり、賃貸市場は無いと判断されることから、取引事例比較法のみを 適用する。比準価格は類似地域に存する信頼性の高い事例を採用し、また各種補修正も適正であるなど規範性の高い価 格である。また需要者は自用目的での取引が主であることから、市場実態を反映した比準価格の説得力は高い。これら より、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阪南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,700 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [114.1] [102.0] 100 38,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源価格や労務費の高騰、政策金利の動向な どマクロ経済動向に注視する必要があるが、 現在のところ、市内の地価動向に顕著な影響 は認められない。 既成住宅地域で特に大きな変化は無いが、大 阪府下平均を上回る人口減少・少子高齢化等 の進捗も相俟って、地価は下落傾向を継続し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％