別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪狭山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪狭山 5-1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　大西　圭   TEL.
鑑定評価額 101,000,000 円  １㎡当たりの価格 216,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪狭山市金剛１丁目３番１
｢金剛１－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 469  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)

1:1		 店舗兼事務所

Ｓ4		 店舗、事務所ビルが
混在する駅に近い商
業地域		 北18m市道、東側道 水道、ガス、下水 金剛

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ４階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 金剛駅南方

150m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に変化はみられず、駅前ロータリー付近の商業地域として今後も推移するものと予測する。駅近の限ら
れた商業地であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
踏切　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    216,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南海線、近鉄線沿線等を中心とする府下南部の商業地域であり、金剛、狭山、河内長野のほか、北野田
、中百舌鳥、藤井寺、古市辺りを含む同種の駅前商業地が存する圏域と把握される。需要者の中心は在阪のビル業者、
事業法人、不動産会社、鉄道会社等が想定される。金剛駅周辺は商業地が限られ、安定的な需要が存在し、地価は上昇
傾向で推移している。立地条件、画地条件等による個別性が強く、価格帯は一様ではない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は駅前商業地の取引事例を中心に試算を行ったもので、市場性が反映されている。一方、収益価格は賃貸店舗
・事務所ビルを想定して求めているが、堅調な取引需要に比して周辺の賃貸需要に弱さが残ること、自用目的や分譲目
的での取得も想定し得ること等を勘案し、本件では参考に留めることとする。したがって本件では、比準価格を重視し
、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富田林 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    132,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 63.4]		 [101.9]
100		 217,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大阪経済はインバウンドの回復、万博開催と
いった明るい話題もあるが、物価高の影響が
各方面でみられる。金融市場の動向も懸念事
項である。

駅前ロータリー付近の商業地であり、地域要
因に変動はみられない。地価は上昇傾向で推
移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪狭山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８１４

-16		 大阪狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西5.3m市道、
北4m、角地
近商
地区計画等
(100,300)
b ０８１８

-8		 大阪狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東10.8m国
道、中間画地
２住居

(70,200)
c ０８０４

-1001		 河内長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.9m国道、
中間画地
近商

(90,300)
d ０８１４

-1016		 大阪狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東15.9m市
道、
南西6.2m、
二方路
近商

(100,200)
e ０８１７

-3		 藤井寺市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.1m市道、
西4m、角地
２住居

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
260,529  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
265,622 		 100
[ 119.5]
222,278 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.9]
　　　　 100
227,000 
b (　           ) 
141,468  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
146,041 		 100
[  69.3]
210,737 
215,000 
c (　           ) 
210,773  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
222,366 		 100
[ 104.0]
213,813 
218,000 
d (　           ) 
96,765  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
97,819 		 100
[  50.5]
193,701 
197,000 
e (　           ) 
217,012  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
213,641 		 100
[ 102.8]
207,822 
212,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -8.6 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.4 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    216,000 円／㎡]  



大阪狭山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  土地の再調達原価の把握が困難な既成市街地に存し、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,292,872 
5,715,902 
22,576,970 
18,888,700 
3,688,270 		 （　0.9575）
3,531,519 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     75,138,702 円　　　　（　    160,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪狭山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 320.00 Ｓ4 1,280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   300 ％   300 ％   469 ㎡     21.4 m x   20.6 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所・店舗、各階フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 地域標準を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
320.00 
85.0 
272.00 
3,349 
910,928 		 3.0  2,732,784 
3.0  2,732,784 

 2～ 4		 事務所
320.00 
85.0 
272.00 
1,800 
489,600 		 3.0  1,468,800 
3.0  1,468,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,280.00 
85.0 
1,088.00 

2,379,728 		 7,139,184 
7,139,184 
⑨年額支払賃料      2,379,728 円　×　12ヶ月　＝　      28,556,736 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,088.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,556,736 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,713,404 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,843,332 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,139,184 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          67,108 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,139,184 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,382,432 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,292,872 円　　　　（　        60,326 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８０３（賃）
　　　　-3		 3,801  
(   3,675) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,620 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,530 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,349 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８０１（賃）
　　　　-1		 3,326  
(   3,215) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,501 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪狭山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,355,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 856,702 円  　　　       28,556,736　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      794,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,168,000 円  　　　　    271,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       271,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       271,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,715,902 円　（　　　　　　        12,187 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9575    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 271,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 202,000 円／㎡　×　   1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,888,700 円  
（　　　　　        40,274 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,292,872 円      
②総費用 5,715,902 円      
③純収益　①－② 22,576,970 円      
④建物等に帰属する純収益 18,888,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,688,270 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,531,519 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,530 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     75,138,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     160,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪狭山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪狭山市金剛一丁目３番１
 1221000105847-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪狭山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪狭山 5-1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　浩   TEL.
鑑定評価額 101,000,000 円  １㎡当たりの価格 216,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪狭山市金剛１丁目３番１
｢金剛１－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 469  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)

1:1		 店舗兼事務所

Ｓ4		 店舗、事務所ビルが
混在する駅に近い商
業地域		 北18m市道、東側道 水道、ガス、下水 金剛

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ４階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 金剛駅南方

150m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗・事務所ビルを中心とした駅前商業地域の地域要因に特に大きな変動はなく、この先もほぼ現況を保
持していくと予測する。駅前の限られたエリア内は物件も少なく、地価水準は緩やかな上昇が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
踏切　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    216,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね大阪府下南部圏域の駅周辺の商業地域である。需要者の中心はビル・店舗経営目的の個人及び法人事
業者、地元内外の賃貸事業目的の不動産業者や投資家である。また、駅接近性に優れるため住的利用のニーズも認めら
れ、店舗兼共同住宅への投資需要も考えられる。近年、需要は比較的安定しており、地価は緩やかな上昇傾向にある。
取引価格は立地や画地条件等が個別の取引により幅があるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似性が認められる駅前商業地の事例を中心に比準価格を試算した。収益価格は店舗兼事務所を想定して求めたが、対
象標準地周辺の賃貸市場は十分に成熟しておらず、土地価格に見合う賃料水準が十分に形成されず、比準価格と比較し
て低く求められた。そこで、多数の取引事例に基づき、実証的で規範性が高いと認められる比準価格を標準として、収
益価格は参考にとどめて、代表標準地との検討及び市場の変動状況を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富田林 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    132,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 63.8]		 [101.9]
100		 216,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内不動産市場は良好な住環境を背景に総じ
て上昇乃至横這いで、一部の利便性に劣る地
域は微減で推移している。


金剛駅周辺の商業地域で、限られた立地内に
おける店舗、事務所等の需要は底堅く、地価
は緩やかな上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　 -32.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪狭山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０５

-5		 高石市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
南東4.5m、
角地
近商

(100,300)
b ０８１１

-1018		 羽曳野市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西5.5m市道
、中間画地
近商

(90,300)
c ０８１７

-1002		 藤井寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.1m市道、
東4m、角地
近商

(90,300)
d ０８０８

-1034		 羽曳野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5.9m府道
、南西4.5m、
角地
近商

(100,300)
e ６０５

-3		 高石市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
近商

(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
185,991  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
185,088 		 100
[  86.8]
213,235 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.9]
　　　　 100
217,000 
b (　           ) 
156,235  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
162,517 		 100
[  76.5]
212,441 
216,000 
c (　           ) 
175,526  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
176,042 		 100
[  83.2]
211,589 
216,000 
d (　           ) 
179,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
179,422 		 100
[  84.6]
212,083 
216,000 
e (　           ) 
136,709  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
139,853 		 100
[  66.0]
211,898 
216,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    216,000 円／㎡]  



大阪狭山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,788,950 
5,759,540 
23,029,410 
19,237,200 
3,792,210 		 （　0.9575）
3,631,041 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     77,256,191 円　　　　（　    165,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪狭山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 320.00 Ｓ4 1,280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   300 ％   300 ％   469 ㎡     21.4 m x   20.6 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所で各階フロア貸し。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 地域の標準値を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
320.00 
85.0 
272.00 
3,250 
884,000 		 5.0  4,420,000 
5.0  4,420,000 

 2～ 4		 事務所
320.00 
85.0 
272.00 
1,800 
490,000 		 5.0  2,450,000 
5.0  2,450,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,280.00 
85.0 
1,088.00 

2,354,000 		 11,770,000 
11,770,000 
⑨年額支払賃料      2,354,000 円　×　12ヶ月　＝　      28,248,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,088.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,248,000 円　　×　　   6.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,836,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,411,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,770,000 円　×　　  93.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         110,050 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       11,770,000 円　×　　  93.5 ％　　×　　　 0.2060　＝　       2,267,020 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,788,950 円　　　　（　        61,384 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８０６（賃）
　　　　-105		 3,387  
(   3,221) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,565 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,543 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８１５（賃）
　　　　-1003		 3,098  
(   2,985) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
3,520 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪狭山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,380,000 円  　　　　    276,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 847,440 円  　　　       28,248,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      772,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,208,000 円  　　　　    276,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       276,000 円  　　　　    276,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       276,000 円  　　　　    276,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,759,540 円　（　　　　　　        12,280 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9575    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 276,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　   1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,237,200 円  
（　　　　　        41,017 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,788,950 円      
②総費用 5,759,540 円      
③純収益　①－② 23,029,410 円      
④建物等に帰属する純収益 19,237,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,792,210 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,631,041 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,742 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     77,256,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     165,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪狭山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪狭山市金剛一丁目３番１
 1221000105847-0000
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備考