令和6年1月15日　提出 大阪狭山 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -11 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　松本　智子   TEL.

鑑定評価額 8,980,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市狭山４丁目２４７１番１４ ②地積 　(㎡) 88   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,192) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西4.8m市道 水道、ガス、下水 大阪狭山市 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４． ８ｍ市道 交通 施設 大阪狭山市駅北西方 600m 法令 規制 ２中専 (70,192) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状の住環境を維持すると予測する。生活利便性が良く従来 から子育て世代に人気が有り需要は好調で、地価は今後も緩やかな上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線沿線の大阪狭山市、富田林市、堺市等における戸建住宅地域である。主な需要者は、地縁を 有する一次取得者層や買替層で、圏外からの転入も見られる。駅や教育施設、市役所等の公共施設が集積する市の中心 部に近く生活は概ね利便で、画地規模の観点から総額に値頃感もあり需要は従来から強い。需要の中心となる価格帯は 、土地は約９０㎡で９００万円程度、新築住宅で３，６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の需要が主である戸建住宅地域で、対象標準地の宅地規模では投資採算性に見合う共同住宅の建築は非現 実的である為、収益還元法の適用は断念した。また、近隣地域周辺では自己使用目的での取引が大半で、需要者は取引 価格水準を目安に価格を決定することが一般的であるので、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準 とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,200 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [ 81.3] [101.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 落ち着いた文教都市として従来から若年層を 中心に人気があり、人口は概ね横這いで世帯 数は微増傾向にある。地価は、微増乃至上昇 傾向にある。 地域に特段の変動要因はない。公共施設に近 接し生活利便性が良く、学校区の選好性も高 いことから需要は好調で、地価は上昇傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +0.9 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％