令和6年1月15日　提出 大阪狭山 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -10 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　松本　智子   TEL.

鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市池尻自由丘２丁目２９番５９ ｢池尻自由丘２－１４－４｣ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 狭山 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南    14 ｍ、北    22 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 狭山駅南西方 600m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の閑静な中規模戸建住宅地域で良好な住環境を保っており、今後も現状の住環境を維持するものと予測 する。市内では従来から人気の高い住宅エリアの一つで需要は強く、地価は暫く上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線・泉北高速鉄道沿線の大阪狭山市、堺市、富田林市、和泉市等における中規模戸建住宅地域 である。需要者は、住環境を重視する中所得者層や買替層を中心に、圏外からの転入も見込まれる。開発から年数が経 過する住宅団地ではあるものの、一低専の落ち着いた住環境と良好な交通接近性により需要は好調である。需要の中心 価格帯は２２０㎡程度の土地で２，５００～２，９００万円、新築戸建住宅は５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ、第一種低層住居専用地域の住宅街で、周辺の利用状況から共同住宅を想定する ことは非現実的であると判断し、収益還元法の適用は断念した。また、近隣地域周辺では自己使用目的での取引が大半 で、需要者は取引価格水準を目安に価格を決定することが一般的であるので、市場の実態を反映した実証的な価格であ る比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,300 円／㎡ [102.1] 100 100 [104.0] 100 [ 75.9] [102.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 落ち着いた文教都市として従来から若年層を 中心に人気があり、人口は概ね横這いで世帯 数は微増傾向にある。地価は、微増乃至上昇 傾向にある。 地域に特段の変動要因はないものの、駅徒歩 圏内の区画整然とした品等良好な住宅団地で 、市内での選好性は従来から高く、地価は上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.1 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％