令和6年1月15日　提出 大阪狭山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -6 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　川久保　肇   TEL.

鑑定評価額 28,600,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市狭山２丁目９７４番７０ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 建築協定 (50,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 大阪狭山市 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 大阪狭山市駅南西方 700m 法令 規制 ２住居 (50,100) 準防  建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 良好な住環境が保たれた閑静な中規模戸建住宅地域としての地域要因に特別の変動はなく、今後も概ね現状をも って推移するものと予測する。地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線沿線の大阪狭山市及びその隣接市で、最寄り駅徒歩圏内の中規模住宅地域である。主な需要者 は地縁的選好性を有し、良好な居住環境を重視する中所得者層である。良好な品等と生活利便性がある地域のため、大 阪狭山市内でも選好性は強く、地価は上昇傾向にある。中心となる価格帯は、土地は対象標準地と同程度の規模で２９ ００万円前後、中古の戸建住宅は４０００万円～４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住環境が良好な駅徒歩圏内の戸建住宅地域であり、収益物件は見られず、自用目的の取引が支配的である。賃貸市場 が未成熟であり、また、建築協定のため投資採算性のある収益用住宅の想定は非現実的であるため収益価格の試算は断 念した。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,300 円／㎡ [102.1] 100 100 [104.0] 100 [ 51.7] [100.0] 100 171,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    167,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は居住環境が良好な都市として、南河内 地域では選好性が強い。地価も利便性に劣る 一部地域以外は概して緩やかな上昇傾向にあ る。 閑静な居住環境と利便性の良さは維持されて いる。良好な戸建住宅地域の特性に大きな変 動はなく、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.5 交通・接近　　　  -4.4 環境　　　　　　 -44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％