令和6年1月15日　提出 大阪狭山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -2 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　浩   TEL.

鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 92,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市大野台１丁目２０１７番１０２ ｢大野台１－２９－１１｣ ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6.3m市道 水道、ガス、下水 金剛 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ３ｍ市道 交通 施設 金剛駅南西方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模開発され、区画整然とした品等の良い戸建住宅地域として推移すると予測される。これまでの地価下落に より底値圏に達し、且つ一部に画地の区割り分譲も進みつつあり、地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大阪狭山市、堺市、富田林市、河内長野市、藤井寺市、羽曳野市等の大規模開発された住宅地域の範囲 。主な需要者は同一需給圏内の一次取得者層とその買換え層が中心である。近隣地域は区画整然とした画地規模のやや 大きい大規模開発住宅団地で、駅徒歩圏外で高齢化が進んでいるものの、画地の区割り分譲も見られ、地価は上昇傾向 にある。需要の中心は、土地は画地規模によるが２０００～２３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は第一種低層住居専用地域における規制や周辺の利用状況等により賃貸用不動産の想定が困難で あるため収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い住宅地の取引 事例を収集選択の上試算されており信頼性は高い。従って、市場実態を反映した比準価格を標準とし、前年公示価格及 び前年指定基準地価格からの推移、類似する標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　大阪狭山（府） -5          　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     91,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内不動産市場は良好な住環境を背景に総じ て上昇乃至横這いで、一部の利便性に劣る地 域は微減で推移している。 品等の良い大規模開発の戸建住宅地域。近年 は区割り分譲の動きも見られ、分譲事業者に よる高値取引も多く地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％ +1.3 ％