令和6年1月15日　提出 大阪狭山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　浩   TEL.

鑑定評価額 49,300,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市金剛１丁目１１番６ ｢金剛１－１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 338   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が多く駅 に近い閑静な住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 金剛 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 金剛駅南東方 500m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 特に変化は無く、熟成した住宅地として現状のまま推移するものと予測する。駅徒歩圏内の居住環境が良好な住 宅地域で選好性が強く、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大阪狭山市を中心とする住環境の良好な住宅地域であるが、品等が高くその圏域は富田林市、河内長野 市、藤井寺市、羽曳野市その他大阪府南部にも及ぶ。需要者は、資金的に余裕のある自己の居住目的の富裕層が中心。 圏外からの転入者も認められる。駅に近く居住環境が良好なことから、富裕層の根強い需要があり、地価は緩やかな上 昇傾向が続いている。中心価格帯は、土地３００㎡～３５０㎡で４，０００万円～５，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第一種低層住居専用地域に該当し、賃貸住宅が存在するとしても、事業採算性の観点から新規に土地を取得して賃貸住 宅を建築することが想定出来ないため、収益価格は試算しなかった。一方、標準地周辺では、快適性を指標とした自用 目的の取引が多い住宅地域であり、信頼性のある取引事例が得られた。以上より、鑑定評価額は、市場実態を反映した 比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,300 円／㎡ [102.1] 100 100 [104.0] 100 [ 62.1] [102.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内不動産市場は良好な住環境を背景に総じ て上昇乃至横這いで、一部の利便性に劣る地 域は微減で推移している。 最寄り駅徒歩圏で居住環境も良好なことから 、富裕層の根強い需要があり、地価は緩やか な上昇傾向にあるものと考える。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -9.3 環境　　　　　　 -31.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％