令和6年1月15日　提出 交野 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   交野 -10 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　杉若　浩孝   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 交野市藤が尾５丁目７８番９外 ｢藤が尾５－７－７｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,192) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南4.8m市道 水道、ガス、下水 星田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 星田駅北東方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,192) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり、特段の変動要因はなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。駅徒歩圏外ではあるが 、フラットな地勢であり、周辺には生活利便施設等も存し、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、交野市内におけるＪＲ片町線沿線の住宅地域と判定する。駅徒歩圏外ではあるが、最寄駅から概ね平坦 な地勢であり、居住環境等も含め、市内では中庸な住宅地域と判断される。中心となる需要者は一次取得のファミリー 層であり、居住環境等が重視される。星田駅周辺で進む大規模開発により、エリア全体の将来性が見直されており、需 要は安定している。需要の中心となる価格帯は、土地４０坪程度の新築物件で総額３千万円台後半までの水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の取引事例に基づき試算したものであり、市場性を反映した価格である。一方、近隣地域及 びその周辺は、未利用地等も散見されるものの、戸建住宅がメインとなっている地域であり、取引される場合には自己 利用目的が中心となる。よって、賃貸住宅の建築想定は妥当性に欠けるものと判断し、収益還元法の適用は断念した。 以上から、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　交野 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,700 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [104.0] 100 [ 77.1] [104.0] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 交野市では、物流施設の充実や土地区画整理 事業による大型店舗の開業等により、他市域 からの転入が期待される状況にあり、市況は 概ね堅調である。 特段の変動要因はない。星田駅周辺における 土地区画整理事業の当地域への影響はやや限 定的であり、需給は静態的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％