令和6年1月15日　提出 交野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   交野 -1 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　杉若　浩孝   TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 交野市私部２丁目１３１９番５ ｢私部２－１２－１７｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,192) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 多い利便性の良い住 宅地域 南東4.8m市道 水道、ガス、下水 交野市 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 交野市駅南東方 250m 法令 規制 ２中専 (60,192) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近い既成住宅地域であり、特段の変動要因もなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。最寄駅や商業 施設等への接近性に優れ、需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪交野市駅圏内における住宅地域と判定する。交野市駅周辺には各種店舗等が充実しており、これら の施設へのアクセスに優位である当エリアの需要は堅調である。ただし、既成住宅地域であることから、街路の系統連 続性は良好とまでは云い難い。中心となる需要者はファミリー層であり、最寄駅への接近性が重視される。需要の中心 となる価格帯は、土地３５坪程度の新築戸建住宅で、総額４千万円台半ばまでの水準と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の取引事例に基づき試算したものであり、市場性を反映した価格である。近隣地域は、駅徒 歩圏に存するものの、戸建住宅が中心であり、取引される場合には自己利用目的が中心となる。また、戸建住宅の賃貸 市場は未成熟である。よって、賃貸住宅の想定は妥当性に欠けるものと判断し、収益還元法の適用は断念した。以上か ら、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　交野 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [103.0] 100 [108.7] [103.0] 100 148,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 交野市では、物流施設の充実や土地区画整理 事業による大型店舗の開業等により、他市域 からの転入が期待される状況にあり、市況は 概ね堅調である。 特段の変動要因はない。交野市駅に近く、利 便性の良好な市内中心部の住宅地域として需 要は安定傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％