別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
泉南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
泉南 5-1 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　平川　雄康   TEL.
鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 58,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 泉南市新家３２１０番５
 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2.5		 店舗兼事務所

Ｗ2		 中低層の店舗等が見
られる駅前の路線商
業地域		 東8.8m府道、背面道 水道 新家

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．８ｍ府道 交通

施設		 新家駅北方

100m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 新家駅至近の路線商業地域であり、地域要因の変動は認められず、今後の動向としては、当面の間、地域要因の
大きな変動はないものと考えられ、しばらくは概ね現状を維持しつつ推移していくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 ３階建店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、泉南市及び隣接市町を中心にＪＲ阪和線及び南海本線沿線に所在する駅至近の路線商業地域が存する圏
域。需要者の中心は、地元の店舗経営者又は地元企業等であり、圏外からの需要は少ない。泉南市内の駅前商業地域の
繁華性は相対的に低く、商業地の引き合いも希薄な状況にあり、地価水準はほぼ横ばい傾向である。取引事例が少ない
ため市場における中心価格帯の把握は困難な状況にあるが、地価水準は概ね坪単価１８～２０万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該標準地の存する地域は、各種店舗が建ち並ぶ駅前の路線商業地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されて
おらず、標準的な賃料水準の把握も困難であるため収益価格は低位に試算された。よって、収益性が重視される商業地
域ではあるものの、実際には取引価格を指標として価格形成が行われる傾向にあると思料されることから、比準価格を
重視して、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　阪南 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     69,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[121.6]		 [101.0]
100		 57,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本の景気は、緩やかに持ち直している。個
人消費や設備投資は、持ち直している。企業
収益は一部に弱さがみられるものの、総じて
改善している。

駅前の路線商業地域であるが、特に変動は認
められない。地価は需給関係から概ね横ばい
傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 泉南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０６

-104		 泉南市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.2m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b ７１１

-16		 泉佐野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東10m府道、
中間画地
準工

(60,200)
c ７１１

-22		 泉佐野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3m市道、
中間画地
近商

(90,240)
d ７０７

-109		 阪南市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西12m府道、
北東5m、角地
２住居
高度地区2種
(60,200)
e ７０５

-8		 阪南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
78,657  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
78,657 		 100
[ 137.0]
57,414 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
58,000 
b (　           ) 
62,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
62,310 		 100
[ 109.1]
57,113 
57,700 
c (　           ) 
57,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,773 		 100
[ 100.2]
57,658 
58,200 
d (　           ) 
42,896  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
42,939 		 100
[  74.5]
57,636 
58,200 
e (　           ) 
54,450  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
54,450 		 100
[  94.5]
57,619 
58,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     58,100 円／㎡]  



泉南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,612,539 
652,911 
2,959,628 
2,653,560 
306,068 		 （　0.9472）
289,908 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      6,168,255 円　　　　（　     31,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
泉南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.00 Ｓ3 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   198 ㎡      9.0 m x   22.0 m  前面道路：府道     　   8.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～３階をファミリータイプの住宅２戸、平均専有面積７２㎡を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種建物の標準的割合を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
85.0 
68.00 
1,802 
122,536 		 7.0  857,752 
3.0  367,608 

 2～ 3		 住宅
80.00 
90.0 
72.00 
1,140 
82,080 		 1.0  82,080 
2.0  164,160 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
88.3 
212.00 

286,696 		 1,021,912 
695,928 
⑨年額支払賃料        286,696 円　×　12ヶ月　＝　       3,440,352 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　    84,000　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,440,352 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       386,035 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,474,317 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,021,912 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,197 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          695,928 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         129,025 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,612,539 円　　　　（　        18,245 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７０９（賃）
　　　　-4		 1,785  
(   1,724) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
1,820 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,905 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,802 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７１２（賃）
　　　　-2		 1,518  
(   1,473) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
1,898 
c ７１２（賃）
　　　　-4		 2,213  
(   2,174) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
1,998 
泉南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 113,400 円  　　　　     37,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 115,811 円  　　　        3,860,352　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      321,300 円  　　　　     37,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,800 円  　　　　     37,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,800 円  　　　　     37,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         652,911 円　（　　　　　　         3,298 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9472    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,653,560 円  
（　　　　　        13,402 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,612,539 円      
②総費用 652,911 円      
③純収益　①－② 2,959,628 円      
④建物等に帰属する純収益 2,653,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 306,068 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 289,908 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,464 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,168,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 泉南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　泉南市新家３２１０番５
 1226000058625-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
泉南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
泉南 5-1 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　山際　智裕   TEL.
鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 58,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 泉南市新家３２１０番５
 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2.5		 店舗兼事務所

Ｗ2		 中低層の店舗等が見
られる駅前の路線商
業地域		 東8.8m府道、背面道 水道 新家

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．８ｍ府道 交通

施設		 新家駅北方

100m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の路線商業地域であるが感染症拡大の影響は特に認められず、その他、価格に影響を与える要因に特段の変
化はないため、今後も現状を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南海本線、ＪＲ阪和線沿線で、泉南市、泉佐野市、貝塚市等の近隣商業地域。需要者は泉南市および周辺
市の個人事業者、法人等であり、広域的な需要は認められない。駅近の立地性から住宅用地等としての代替需要が地価
の下支えとなっているため、需要の顕著な落込みは見られず横ばい傾向を維持している。取引件数は少なく、その価格
帯もばらつきがあるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上により、各試算価格が求められた。近隣地域は近隣型の商業地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されて
おらず、収益価格が低位に試算された。一方、当該地域における取得動機は自己使用であり、取引価格を指標に価格水
準が形成されることが一般的であると考えられる。よって市場性を反映し相対的な信頼性の高い比準価格を標準とし、
収益価格は参考に留め、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　阪南 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     69,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[121.6]		 [101.0]
100		 57,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資源価格や労務費の高騰、政策金利の動向な
どマクロ経済動向に注視する必要があるが、
現在のところ、市内の地価動向に顕著な影響
は認められない。

商業地としての需要は低調である一方で、駅
近の立地性から住宅用途等の代替需要にも支
えられ横ばい傾向が継続している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 泉南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０５

-8		 阪南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ７０６

-104		 泉南市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.2m市道、
中間画地
商業

(100,400)
c ７１２

-1		 貝塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東10.5m府
道、東2m、
角地
１住居

(60,200)
d ７１３

-123		 阪南市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東7.2m市道
、
北5m、西5m、
三方路
近商
都市機能誘導区域
(300,300)
e ７１１

-118		 阪南市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東8m市道、
北4m、二方路
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,450  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
54,450 		 100
[  94.5]
57,619 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
58,200 
b (　           ) 
78,657  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
78,657 		 100
[ 136.0]
57,836 
58,400 
c (　           ) 
67,535  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
68,913 		 100
[ 120.5]
57,189 
57,800 
d (　           ) 
75,741  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.9]
72,898 		 100
[ 126.8]
57,491 
58,100 
e (　     75,758) 
75,758  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
75,082 		 100
[ 129.3]
58,068 
58,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     58,100 円／㎡]  



泉南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価を把握しえないため採用せず。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,631,590 
653,489 
2,978,101 
2,653,560 
324,541 		 （　0.9472）
307,405 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      6,540,532 円　　　　（　     33,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
泉南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.00 Ｓ3 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   198 ㎡      9.0 m x   22.0 m  前面道路：府道     　   8.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階は居宅を想定（ファミリータイプ・３ＬＤＫ・平均専有面積約７２㎡）。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種・同規模の建物の標準。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
85.0 
68.00 
1,868 
127,024 		 7.0  889,168 
3.0  381,072 

 2～ 3		 共同住宅
80.00 
90.0 
72.00 
1,120 
80,640 		 1.0  80,640 
2.0  161,280 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
88.3 
212.00 

288,304 		 1,050,448 
703,632 
⑨年額支払賃料        288,304 円　×　12ヶ月　＝　       3,459,648 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　    84,000　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,459,648 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       387,965 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,491,683 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,050,448 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,454 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          703,632 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         130,453 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,631,590 円　　　　（　        18,341 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７０３（賃）
　　　　-3		 1,945  
(   1,912) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,945 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,975 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,868 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７０２（賃）
　　　　-3		 2,025  
(   2,020) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,929 
c ７０２（賃）
　　　　-5		 2,452  
(   2,332) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,043 
泉南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 113,400 円  　　　　     37,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 116,389 円  　　　        3,879,648　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      321,300 円  　　　　     37,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,800 円  　　　　     37,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,800 円  　　　　     37,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         653,489 円　（　　　　　　         3,300 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9472    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,653,560 円  
（　　　　　        13,402 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,631,590 円      
②総費用 653,489 円      
③純収益　①－② 2,978,101 円      
④建物等に帰属する純収益 2,653,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 324,541 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 307,405 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,553 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,540,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 泉南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　泉南市新家３２１０番５
 1226000058625-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考