令和6年1月15日　提出 泉南 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉南 -13 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　平川　雄康   TEL.

鑑定評価額 7,390,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南市男里３丁目１０５９番１０外 ｢男里３－５－３｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 、倉庫等が混在する 住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 樽井 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 樽井駅南西方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に倉庫等が混在する住宅地域として熟成しており、今後の動向としては、当面の間、地域要因の 大きな変動はないものと考えられ、しばらくは概ね現状を維持しつつ推移していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線沿線、ＪＲ阪和線沿線で概ね泉南市、阪南市内において主に住宅地域が存する圏域。需要者の中 心は泉南市、阪南市内居住のエンドユーザーが大半を占めており、圏外からの転入者は少ない。混在住宅地域であり、 最寄駅への接近性についても劣ることから住宅需要は相対的に弱く、地価水準は下落傾向で推移している。中心となる 価格帯は、土地は２００㎡程度で７００万円前後、新築戸建住宅については２０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、中小規模の一般住宅、倉庫等が混在する住宅地域である。地域内では自用目的の不動産取 引が中心であるが、取引事例比較法による比準価格は、類似する住宅地域における代替性の高い取引事例から求められ ており、実証的かつ信頼性が高い。よって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意の上、 鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、戸建住宅の賃貸市場はないと判断し、収益還元法の適用は断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉南 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [138.0] [104.0] 100 35,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本の景気は、緩やかに持ち直している。個 人消費や設備投資は、持ち直している。企業 収益は一部に弱さがみられるものの、総じて 改善している。 泉南市内の住宅地取引においては、交通利便 性に劣る住宅地域は需要が相対的に弱く、地 価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％