令和6年1月15日　提出 泉南 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉南 -8 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　関野　肇   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 51,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南市新家３３７９番１７ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ傾斜地の住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 新家 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 新家駅北東方 520m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。地 価は緩やかな下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線、南海本線沿線の住宅地で、概ね泉南市を中心に周辺市町を含む圏域である。需要者は同一需 給圏内の居住者が主であり、圏外からの転入者は少ない。区画整然とした閑静な住宅地域であるが、ＪＲ阪和線沿線の 需要は低調であり、地価は下落傾向にある。需要の中心価格帯は、中古住宅で１，１００～１，３００万円程度、新築 戸建で２，５００～３，０００万円程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、当地域おいては戸建の賃貸市場がないと 判断されるため、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法の適用においては、泉南市内のＪＲ阪和線沿線を最寄駅 とする規範性の高い事例を中心に信頼性のある比準価格が試算された。したがって市場性を反映した比準価格を標準と し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,100 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [103.0] 100 [101.7] [103.0] 100 51,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済は緩やかに持ち直しており、個人消費は 改善傾向にあるが、物価上昇の影響、人手不 足や賃上げの動向、海外情勢に注視が必要で ある。 地域要因に変動はなく、需要は弱含みである ことから、地価は緩やかな下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％