令和6年1月15日　提出 泉南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉南 -7 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　玉原　栄治   TEL.

鑑定評価額 7,760,000 円  １㎡当たりの価格 52,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南市信達牧野１０００番６３ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な丘陵部の住 宅地域 南西5m市道 水道、ガス 和泉砂川 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．０ ｍ市道 交通 施設 和泉砂川駅東方 360m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に変化は見受けられず、当面は現状のまま推移してい くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海電鉄本線・ＪＲ阪和線沿線で、概ね泉南市を中心として周辺市町における各駅勢圏の住宅地域である 。需要者の中心は、圏内に居住する一次取得者層であり、圏外からの転入者は比較的少ない。当地域は既成住宅地域で 需要は低迷しており、地価は下落傾向にある。市場の中心価格帯は、土地４０坪程度の新築戸建で２，０００万円～２ ，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自用が中心であるため戸建住宅の賃貸市場はないと判断し、 収益還元法の適用は断念した。したがって、取引事例比較法を適用して比準価格を求め、市場の実態を反映し、実証的 かつ規範性の高い当該比準価格を重視し、周辺の地価公示標準地価格等との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　泉南（府） -6              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     52,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な金融引締めにより景気は下振れリス クを内包しているが、新型コロナの収束に伴 い、不動産市場における需給動向は全般的に 改善傾向にある。 当該地域は一般戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域 であり、住宅地として成熟しているが、需要 は弱く地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％ -0.6 ％