別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東大阪 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 5-14 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　大江　文夫   TEL.
鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 181,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東大阪市荒川１丁目４７番７外
｢荒川１－１５－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 95  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中小規模の店舗、住
宅等が混在する商業
地域		 南30m市道 水道、ガス、下水 布施

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼共同住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 布施駅南東方

750m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の店舗や住宅等が混在する地域であり、地域要因に特段の変動要因はない。商業繁華性は必ずしも高く
はないが周辺住宅地の地価上昇が下支えとなり、対象標準地の地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    181,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東大阪市及び隣接する大阪市東部等の商業地ないし住商混在地で、東大阪市西部が中心である。需要者
は、東大阪市西部に地縁等を有して、自ら店舗等を建築して事業を営もうとする個人や中小事業者を中心に、住宅用地
として自己使用を目的とするエンドユーザーの需要も見込まれる。取引相場は、画地規模等によるバラツキも大きいが
、１６～２２万円／㎡程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は住商混在状況にあって自己利用目的での取引が中心であり、画地規模も小さいものが多く、収益性は必ずし
も重視されていない。比準価格は、東大阪市西部の商業地の取引事例を中心に収集・選択して求めたもので、市場性を
反映して適正に試算し得た。よって、本件では、説得力に優る比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地
との均衡等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東大阪 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    297,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[ 96.8]		 100
[170.5]		 [100.0]
100		 181,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や金利動向等、先行きの不透明感は拭
えない。東大阪市内の商業地は横這い～やや
上昇程度で推移している。


地域要因に特段の変動はない。住商混在状況
にあって商業繁華性は必ずしも高くはないが
、周辺住宅地の需要が対象標準地の地価を下
支えしている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +64.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東大阪 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６４６１

-1001		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北30m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ７３４４

-1001		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ７４２２

-28		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m府道、
中間画地
近商

(90,300)
d ７３４４

-32		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m府道、
中間画地
近商

(90,300)
e ７３４４

-40		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北40m国道、
中間画地
近商

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
177,947  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
181,003 		 100
[ 100.0]
181,003 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
181,000 
b (　           ) 
163,586  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
182,853 		 100
[ 100.0]
182,853 
183,000 
c (　           ) 
177,368  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
209,503 		 100
[ 116.2]
180,295 
180,000 
d (　           ) 
201,650  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
202,255 		 100
[ 115.0]
175,874 
176,000 
e (　           ) 
211,763  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
212,187 		 100
[ 113.6]
186,784 
187,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    181,000 円／㎡]  



東大阪 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,993,689 
769,305 
3,224,384 
2,691,880 
532,504 		 （　0.9505）
506,145 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     11,247,667 円　　　　（　    118,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東大阪 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 70.00 Ｓ3 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   95 ㎡      6.5 m x   14.7 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階及び３階は共同住宅（ファミリータイプで各階１戸）を想定 ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
80.0 
56.00 
2,650 
148,400 		 3.0  445,200 
1.0  148,400 

 2～ 3		 共同住宅
70.00 
88.0 
61.60 
1,650 
101,640 		 1.0  101,640 
2.0  203,280 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
85.3 
179.20 

351,680 		 648,480 
554,960 
⑨年額支払賃料        351,680 円　×　12ヶ月　＝　       4,220,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     179.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,220,160 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       337,613 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,882,547 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           648,480 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,966 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          554,960 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         105,176 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,993,689 円　　　　（　        42,039 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７４２２賃
　　　　-1		 3,094  
(   2,978) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
2,698 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,702 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７６３５賃
　　　　-5		 3,041  
(   2,670) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
2,715 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東大阪 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 194,500 円  　　　　     38,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 126,605 円  　　　        4,220,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      330,600 円  　　　　     38,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,900 円  　　　　     38,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,900 円  　　　　     38,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         769,305 円　（　　　　　　         8,098 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9505    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,691,880 円  
（　　　　　        28,336 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,993,689 円      
②総費用 769,305 円      
③純収益　①－② 3,224,384 円      
④建物等に帰属する純収益 2,691,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 532,504 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 506,145 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,328 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,247,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     118,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東大阪 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東大阪市荒川一丁目４７番７
 1220000002806-0000
2 　東大阪市荒川一丁目８８番８
 1220000002899-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東大阪 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 5-14 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　飛鳥　由美子   TEL.
鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 181,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東大阪市荒川１丁目４７番７外
｢荒川１－１５－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 95  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中小規模の店舗、住
宅等が混在する商業
地域		 南30m市道 水道、ガス、下水 布施

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 布施駅南東方

750m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模一般住宅や店舗併用住宅を中心に、若干の店舗・営業所等が介在する繁華性の乏しい商業地域である。住
宅地としての利便性は高いため、今後は現状維持乃至住宅用途への転用増が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    181,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東大阪市を中心とする商・住混在地域である。近鉄奈良線布施駅・河内永和駅、近鉄大阪線俊徳道駅、Ｊ
Ｒ河内永和駅・俊徳道駅からほぼ等距離にあるが、いずれの鉄道駅の駅前商業地域とも連続性はなく、商圏は近隣住民
に限られる。広幅員の道路に面するが、極めて狭い範囲で道路拡幅工事が実施された結果にすぎず街路条件の優位性は
小さい。一方、利便性に比較的優れ背後住宅地との価格差が殆どないため住宅地としての個人需要が増加しつつある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺の繁華性は乏しく、商的効用はあったとしても低層階に限定される。近隣商業地域に指定されている
が、どちらかというと住居系の利用が中心であり、自用目的（一部賃貸を含む）とする取引が支配的である。よって本
件においては収益価格は参考程度にとどめ、市場参加者が検討するであろう市況を反映する比準価格を標準に、代表標
準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東大阪 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    297,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[ 96.8]		 100
[171.6]		 [100.0]
100		 180,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場におけるコロナ禍の影響は限定的
だったが、商業地の選別はより鮮明になって
いる。


繁華性が乏しく採算可能な業種は限定される
。容積率を活かせない小規模地が多く画地の
統合も見込めないため商業地としての需要は
減退傾向にある。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東大阪 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７３４４

-1001		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ６４６１

-1001		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北30m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ７４２２

-28		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m府道、
中間画地
近商

(90,300)
d ７３４４

-32		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m府道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
163,586  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
182,853 		 100
[ 100.0]
182,853 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
183,000 
b (　           ) 
177,947  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
181,003 		 100
[ 100.0]
181,003 
181,000 
c (　           ) 
177,368  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
209,503 		 100
[ 115.0]
182,177 
182,000 
d (　           ) 
201,650  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
202,255 		 100
[ 115.0]
175,874 
176,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    181,000 円／㎡]  



東大阪 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,367,001 
849,780 
3,517,221 
2,996,360 
520,861 		 （　0.9505）
495,078 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     11,001,733 円　　　　（　    116,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東大阪 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 75.00 Ｓ3 255.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   95 ㎡      6.5 m x   14.7 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階共同住宅（ファミリータイプ、各階１戸） ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 同程度の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.00 
82.4 
70.00 
2,400 
168,000 		 4.0  672,000 
2.0  336,000 

 2～ 3		 共同住宅
85.00 
88.2 
75.00 
1,450 
108,750 		 0.0  0 
1.0  108,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
255.00 
86.3 
220.00 

385,500 		 672,000 
553,500 
⑨年額支払賃料        385,500 円　×　12ヶ月　＝　       4,626,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,626,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       370,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,255,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           672,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,182 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          553,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         104,899 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,367,001 円　　　　（　        45,968 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７６３５賃
　　　　-5		 3,041  
(   2,670) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,765 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,490 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ４６７３賃
　　　　-6		 2,316  
(   2,284) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,438 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東大阪 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 216,500 円  　　　　     43,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 138,780 円  　　　        4,626,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      368,000 円  　　　　     43,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        43,300 円  　　　　     43,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,300 円  　　　　     43,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         849,780 円　（　　　　　　         8,945 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9505    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     255.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,996,360 円  
（　　　　　        31,541 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,367,001 円      
②総費用 849,780 円      
③純収益　①－② 3,517,221 円      
④建物等に帰属する純収益 2,996,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 520,861 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 495,078 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,211 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,001,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     116,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東大阪 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東大阪市荒川一丁目４７番７
 1220000002806-0000
2 　東大阪市荒川一丁目８８番８
 1220000002899-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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備考