別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東大阪 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 5-9 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　島崎　仁司   TEL.
鑑定評価額 34,700,000 円  １㎡当たりの価格 299,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東大阪市小阪２丁目１４５番４
｢小阪２－１１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 116  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ4		 中層の各種店舗等の
建ち並ぶ商業地域
 南15m市道、背面道 水道、ガス、下水 八戸ノ里

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 八戸ノ里駅西方

250m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近接し広幅員の街路沿いに位置する視認性が良好な商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、安定し
た需要が認められるため、地価水準は需給動向よりやや上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
セットバック要　　　　　　　　　  -6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    299,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東大阪市及びその周辺における最寄駅から徒歩圏位置する商業地域である。主たる需要者は地元の店舗
事務所経営者や賃貸目的の投資家で、大阪市内中心部へのアクセスも良好な立地であるため、規模の大きな画地であれ
ばマンション用地としての需要も認められる。取引は規模等によって大きく異なることから中心となる価格帯も見出し
にくい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏の類似地域内における事例を選択しており、規範性は高い。一方、収益価格は、対象地上に最
有効使用の賃貸用建物を想定して試算されており一定の規範性を有するが、本件のような駅近かつ広幅員道路沿いの立
地は自用目的の利用も多く、収益価格の相対的な信頼性は劣る。したがって、本件では市場の実態を反映した比準価格
を重視して収益価格を参考とし、周辺標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    297,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東大阪 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    298,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東大阪市内の商業地の地価は、駅前商店街等
においては下落が見受けられる地域もあるが
、概ね横ばいまたは上昇傾向で推移している
。

地価に影響を与える特筆すべき変化はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％ +0.3 ％
３　試算価格算定内訳 東大阪 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９２５３

-13		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m市道、
南4m、角地
近商

(100,240)
b ９２５３

-45		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m市道、
東3.6m、角地
近商

(100,300)
c ７３４４

-8		 東大阪市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西5.1m市道、
南4m、角地
商業

(100,305)
d ７３４４

-32		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m府道、
中間画地
近商

(90,300)
e ７５２４

-28		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西7m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
212,945  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
204,022 		 100
[  65.3]
312,438 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  96.8]
　　　　 100
302,000 
b (　           ) 
216,646  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
207,155 		 100
[  69.1]
299,790 
290,000 
c (　           ) 
246,009  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
227,786 		 100
[  74.0]
307,819 
298,000 
d (　           ) 
201,650  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
202,255 		 100
[  68.2]
296,562 
287,000 
e (　           ) 
296,148  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
297,036 		 100
[  90.2]
329,308 
319,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    299,000 円／㎡]  



東大阪 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,896,027 
1,842,284 
7,053,743 
5,759,760 
1,293,983 		 （　0.9498）
1,229,025 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     26,717,935 円　　　　（　    230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東大阪 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 86.50 Ｓ5 432.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   116 ㎡      8.6 m x   13.6 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３～５階事務所で各々フロア貸し ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
86.50 
85.0 
73.53 
2,993 
220,075 		 5.0  1,100,375 
3.0  660,225 

 2～ 2		 店舗
86.50 
90.0 
77.85 
1,999 
155,622 		 4.0  622,488 
2.0  311,244 

 3～ 5		 事務所
86.50 
90.0 
77.85 
1,700 
132,345 		 4.0  529,380 
2.0  264,690 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
432.50 
89.0 
384.93 

772,732 		 3,311,003 
1,765,539 
⑨年額支払賃料        772,732 円　×　12ヶ月　＝　       9,272,784 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     384.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,272,784 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       741,823 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,530,961 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,311,003 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,461 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,765,539 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         334,605 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,896,027 円　　　　（　        76,690 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９２５３賃
　　　　-4		 3,194  
(   3,073) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
3,071 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,160 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,993 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ９２５３賃
　　　　-5		 3,991  
(   3,463) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[123.0]		 100
[100.0]
3,245 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東大阪 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 412,000 円  　　　　     82,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 278,184 円  　　　        9,272,784　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      286,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      700,400 円  　　　　     82,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,400 円  　　　　     82,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,400 円  　　　　     82,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,842,284 円　（　　　　　　        15,882 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9498    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     432.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0699     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,759,760 円  
（　　　　　        49,653 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,896,027 円      
②総費用 1,842,284 円      
③純収益　①－② 7,053,743 円      
④建物等に帰属する純収益 5,759,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,293,983 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,229,025 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,595 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,717,935 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東大阪 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東大阪市小阪二丁目１４５番４
 1220000068667-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東大阪 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 5-9 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　谷本　明夫   TEL.
鑑定評価額 34,700,000 円  １㎡当たりの価格 299,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東大阪市小阪２丁目１４５番４
｢小阪２－１１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 116  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ4		 中層の各種店舗等の
建ち並ぶ商業地域
 南15m市道、背面道 水道、ガス、下水 八戸ノ里

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 八戸ノ里駅西方

250m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の各種店舗が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状を維持すると予測する。駅に近く、繁華性は良好で、
地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
セットバック要　　　　　　　　　  -6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    301,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    250,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東大阪市及び隣接市における商業地域と判定した。主たる需要者は、各種小売店舗、飲食店のほか、賃
貸不動産の取得を目論む法人等が想定される。周辺地域は比較的人気の高い住宅地域が近接しており、商業地としての
需要は安定的に推移している。駅前商業地の取引が少なく、中心価格帯を把握することが困難であるが、画地規模が適
正であれば、１㎡あたり２８万円～３２万円程度認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、各種店舗が建ち並ぶ駅に近い商業地域であり、各種店舗及び事務所の賃貸需要が見込まれ、テナントビル
等の収益物件も想定されることから収益価格もある程度考慮されるものである。よって、市場性を反映した比準価格を
標準とし、賃貸店舗兼事務所を建設した場合の収益価格を関連付け、単価と総額との関連も考慮のうえ、上記の通り鑑
定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    297,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東大阪 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    298,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東大阪市は、人口は減少傾向、世帯は増加傾
向である。生産年齢人口は減少傾向、老年人
口は減少傾向にある。


各種店舗が建ち並ぶ商業地域で需要は安定的
に推移しており、地価は緩やかな上昇傾向で
ある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％ +0.3 ％
３　試算価格算定内訳 東大阪 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７５２４

-28		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西7m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ４６７３

-10		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西7.7m市道、
中間画地
近商

(100,400)
c ７３９９

-6		 八尾市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西75m府道、
南西5.8m、
南東4.3m、
三方路
近商

(90,300)
d ７４２２

-23		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
296,148  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
297,036 		 100
[  95.0]
312,669 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  96.8]
　　　　 100
303,000 
b (　           ) 
186,294  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
193,016 		 100
[  66.5]
290,250 
281,000 
c (　           ) 
331,086  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
315,320 		 100
[  94.1]
335,090 
324,000 
d (　           ) 
198,836  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
199,631 		 100
[  67.8]
294,441 
285,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    301,000 円／㎡]  



東大阪 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,123,900 
1,866,030 
7,257,870 
5,850,630 
1,407,240 		 （　0.9498）
1,336,597 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     29,056,457 円　　　　（　    250,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東大阪 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 86.50 Ｓ5 432.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   116 ㎡      8.6 m x   13.6 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３～５階事務所。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 標準的な共用部分の設定による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
86.50 
85.0 
73.53 
2,955 
217,281 		 5.0  1,086,405 
3.0  651,843 

 2～ 2		 店舗
86.50 
90.0 
77.85 
2,150 
167,378 		 5.0  836,890 
3.0  502,134 

 3～ 5		 事務所
86.50 
90.0 
77.85 
1,705 
132,734 		 5.0  663,670 
3.0  398,202 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
432.50 
89.0 
384.93 

782,861 		 3,914,305 
2,348,583 
⑨年額支払賃料        782,861 円　×　12ヶ月　＝　       9,394,332 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     384.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,394,332 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       751,547 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,642,785 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,914,305 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,012 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,348,583 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         445,103 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,123,900 円　　　　（　        78,654 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７６３５賃
　　　　-5		 3,041  
(   2,670) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,442 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,120 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,955 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ４６７３賃
　　　　-6		 2,316  
(   2,284) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,713 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東大阪 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 418,500 円  　　　　     83,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 281,830 円  　　　        9,394,332　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      286,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      711,400 円  　　　　     83,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,700 円  　　　　     83,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,700 円  　　　　     83,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,866,030 円　（　　　　　　        16,086 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9498    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　     432.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0699     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,850,630 円  
（　　　　　        50,436 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,123,900 円      
②総費用 1,866,030 円      
③純収益　①－② 7,257,870 円      
④建物等に帰属する純収益 5,850,630 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,407,240 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,336,597 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,522 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,056,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     250,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東大阪 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東大阪市小阪二丁目１４５番４
 1220000068667-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考