別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
東大阪 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 5-8 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　瀬　弘和   TEL.
鑑定評価額 30,900,000 円  １㎡当たりの価格 219,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東大阪市鴻池元町６５０番２
｢鴻池元町１０－２｣		 ②地積
　(㎡)		 141  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.5		 店舗

Ｓ3		 各種の小売店舗等が
建ち並ぶ商業地域
 北11.6m市道 水道、ガス、下水 鴻池新田

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．６ｍ市道 交通

施設		 鴻池新田駅東方

300m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、特段の変動要因はなく現状のまま推移するものと予測する。鴻池新
田駅周辺の商業地域の商況は標準的で一定の宅地需要が存するため、地価は横ばいで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、東大阪市を中心に隣接市に及ぶ商業地域一円と判定され、特に鉄道駅前の商業地域と高い代替性
が認められる。主たる需要者は、地縁性を有する店舗事業者及び不動産会社等が想定される。対象標準地は地域の核と
なる商業施設に隣接し、商業背後地人口も豊富であることから、宅地需要は堅調である。なお、商業地は取引件数が相
対的に乏しく、かつ、規模や利用目的により取引価格が多様であることから、市場の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の高い商業地域の取引事例に基づいており、信頼性を認めることができた。一方、対象標準地周辺は
小売店舗が建ち並ぶ商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算さ
れた。よって本件においては市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量として、代表
標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東大阪 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    297,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[ 96.8]		 100
[141.1]		 [100.0]
100		 219,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    219,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する下で各種政策の効
果もあり、景気は緩やかに回復している。今
後は世界的な金融引締めや物価上昇等の影響
に留意を要する。

当該地域の地域要因は安定しており、特段の
変動要因は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東大阪 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７４２２

-24		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.7m市道
、中間画地
１中専

(70,200)
b ４６７３

-10		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西7.7m市道、
中間画地
近商

(100,400)
c ７３４４

-22		 東大阪市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
d ９２５３

-13		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m市道、
南4m、角地
近商

(100,240)
e ７３４４

-8		 東大阪市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西5.1m市道、
南4m、角地
商業

(100,305)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
151,161  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
151,766 		 100
[  73.8]
205,645 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
206,000 
b (　           ) 
186,294  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
193,016 		 100
[  85.8]
224,960 
225,000 
c (　           ) 
185,549  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
186,291 		 100
[  82.9]
224,718 
225,000 
d (　           ) 
212,945  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
204,022 		 100
[  94.0]
217,045 
217,000 
e (　           ) 
246,009  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
227,786 		 100
[ 100.9]
225,754 
226,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    220,000 円／㎡]  



東大阪 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,712,526 
1,390,606 
5,321,920 
4,159,050 
1,162,870 		 （　0.9498）
1,104,494 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     24,010,739 円　　　　（　    170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東大阪 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 110.00 Ｓ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   141 ㎡      9.7 m x   14.8 m  前面道路：市道     　  11.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼事務所ビル（１階店舗、２～３階事務所の各階フロア貸）を想定 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 類似地域における同種建物の標準的割合
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
80.0 
88.00 
2,845 
250,360 		 3.0  751,080 
2.0  500,720 

 2～ 3		 事務所
110.00 
90.0 
99.00 
1,700 
168,300 		 1.0  168,300 
2.0  336,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
86.7 
286.00 

586,960 		 1,087,680 
1,173,920 
⑨年額支払賃料        586,960 円　×　12ヶ月　＝　       7,043,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     286.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,043,520 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       563,482 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,480,038 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,087,680 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,007 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,173,920 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         222,481 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,712,526 円　　　　（　        47,607 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９２５３賃
　　　　-4		 3,194  
(   3,073) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]
2,721 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,845 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６４２２賃
　　　　-4		 3,731  
(   3,571) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]
3,179 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東大阪 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 297,500 円  　　　　     59,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 211,306 円  　　　        7,043,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      257,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      505,700 円  　　　　     59,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,500 円  　　　　     59,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,500 円  　　　　     59,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,390,606 円　（　　　　　　         9,862 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9498    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0699     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,159,050 円  
（　　　　　        29,497 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,712,526 円      
②総費用 1,390,606 円      
③純収益　①－② 5,321,920 円      
④建物等に帰属する純収益 4,159,050 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,162,870 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,104,494 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,833 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,010,739 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     170,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東大阪 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東大阪市鴻池元町６５０番２
 1219000079273-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
東大阪 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 5-8 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　加藤　陵   TEL.
鑑定評価額 30,900,000 円  １㎡当たりの価格 219,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東大阪市鴻池元町６５０番２
｢鴻池元町１０－２｣		 ②地積
　(㎡)		 141  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.5		 店舗

Ｓ3		 各種の小売店舗等が
建ち並ぶ商業地域
 北11.6m市道 水道、ガス、下水 鴻池新田

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．６ｍ市道 交通

施設		 鴻池新田駅東方

300m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺に大規模商業施設がみられる商業地域で，地域要因に格別の変動はなく、当面は現状を維持すると予測。物
価高の影響で小売店の商況は厳しいが、大規模店舗の集客力に支えられ、地価水準は横ばい傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    225,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東大阪市及びその隣接市域のＪＲ片町線及び近鉄けいはんな線沿線の商業地域である。主たる需要者は
、近隣住民を顧客とする個人事業主や中小事業者が中心である。大型店舗を核とした地域で集客力があることから、事
業用地として一定の需要が見込まれる。周辺の取引件数が少なく、市場の中心となる価格帯について把握するのは困難
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は比較的駅に近い商業地域に存し、自己の営業用のために物件を取得する事業主が需要の中心である。しか
し近年は、建物の一部を自己使用し、他を賃貸に供するケースが多いため、市場性だけでなく、収益性をも加味して価
格形成がなされる傾向がある。以上の検討により、本件では市場性を反映した比準価格をより重視し、収益性を反映し
た収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東大阪 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    297,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[ 96.8]		 100
[141.1]		 [100.0]
100		 219,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    219,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東大阪市内の非製造業の景況感は改善傾向で
設備投資も好調だが、物価高等の影響により
先行きは不透明である。


地域要因に格別の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東大阪 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４６７３

-10		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西7.7m市道、
中間画地
近商

(100,400)
b ７３４４

-32		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m府道、
中間画地
近商

(90,300)
c ９２５３

-45		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m市道、
東3.6m、角地
近商

(100,300)
d ７４２２

-1001		 東大阪市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西6.5m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
186,294  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
193,016 		 100
[  93.8]
205,774 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
206,000 
b (　           ) 
201,650  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
202,255 		 100
[  86.7]
233,281 
233,000 
c (　           ) 
216,646  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
207,155 		 100
[  91.1]
227,393 
227,000 
d (　           ) 
214,606  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
215,894 		 100
[  97.0]
222,571 
223,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    225,000 円／㎡]  



東大阪 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,726,864 
1,417,527 
5,309,337 
4,277,880 
1,031,457 		 （　0.9498）
979,678 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     21,297,348 円　　　　（　    151,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東大阪 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 110.00 Ｓ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   141 ㎡      9.7 m x   14.8 m  前面道路：市道     　  11.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｓ造３階建店舗・事務所ビル（１階：店舗、２～３階：事務所）を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 ３階建店舗・事務所ビルとしては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
85.0 
93.50 
2,799 
261,707 		 2.0  523,414 
2.0  523,414 

 2～ 3		 事務所
110.00 
90.0 
99.00 
1,650 
163,350 		 1.0  163,350 
2.0  326,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
88.3 
291.50 

588,407 		 850,114 
1,176,814 
⑨年額支払賃料        588,407 円　×　12ヶ月　＝　       7,060,884 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     291.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,060,884 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       564,871 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,496,013 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           850,114 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,821 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,176,814 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         223,030 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,726,864 円　　　　（　        47,708 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ４６７３賃
　　　　-5		 2,867  
(   2,774) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,018 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,799 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７４２２賃
　　　　-1		 3,094  
(   2,978) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,813 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東大阪 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 306,000 円  　　　　     61,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 211,827 円  　　　        7,060,884　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      257,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      520,200 円  　　　　     61,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,200 円  　　　　     61,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,200 円  　　　　     61,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,417,527 円　（　　　　　　        10,053 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9498    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0699     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,277,880 円  
（　　　　　        30,340 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,726,864 円      
②総費用 1,417,527 円      
③純収益　①－② 5,309,337 円      
④建物等に帰属する純収益 4,277,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,031,457 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 979,678 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,948 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,297,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     151,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東大阪 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東大阪市鴻池元町６５０番２
 1219000079273-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考