別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
東大阪 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 5-4 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　西田　稔   TEL.
鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 207,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東大阪市岩田町３丁目４８２番４外
｢岩田町３－２－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 67  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:4.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中低層の各種小売店
舗が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 西8m市道 水道、ガス、下水 若江岩田

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 若江岩田駅南方

240m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗が建ち並ぶ駅前の商店街であり、環境は今後も同程度を維持していくものと予想される。地価水準は
需給動向より、概ね横ばいで推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    213,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    169,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東大阪市及び隣接市の駅前及びその周辺等の商業地域と判断される。主な需要者は同一需給圏に地縁性
を有する個人事業者、法人が中心である。市内において相対的に繁華性の高い商店街に存し、日用品等を扱う店舗が中
心であり需要は概ね安定している。取引される価格帯もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない
状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商店街で自己使用の小規模店舗が中心に建ち並ぶ地域であり、収益価格については商業事業者向けの不動産賃貸市場の
成熟の程度はやや低く、地域における標準的な賃料水準の把握も困難である。よって本件においては市場の実態をより
反映する比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東大阪 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    297,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[ 96.8]		 100
[149.3]		 [100.0]
100		 207,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    207,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東大阪市の人口は微減傾向にある。景気は緩
やかに回復する動きもみられる中、今後は物
価上昇、金融資本市場の変動等の影響を注視
する必要がある。

地価に影響を与える特筆すべき変化はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東大阪 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９２５３

-13		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m市道、
南4m、角地
近商

(100,240)
b ７３４４

-8		 東大阪市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西5.1m市道、
南4m、角地
商業

(100,305)
c ７５２４

-29		 東大阪市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.4m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ７３４４

-22		 東大阪市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
e ７４２２

-28		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m府道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
212,945  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
204,022 		 100
[  94.0]
217,045 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
217,000 
b (　           ) 
246,009  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
227,786 		 100
[ 103.9]
219,236 
219,000 
c (　     45,078) 
150,260  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
158,643 		 100
[  77.5]
204,701 
205,000 
d (　           ) 
185,549  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
186,291 		 100
[  88.4]
210,736 
211,000 
e (　           ) 
177,368  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
209,503 		 100
[  99.8]
209,923 
210,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    213,000 円／㎡]  



東大阪 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,318,967 
476,260 
1,842,707 
1,293,150 
549,557 		 （　0.9498）
521,969 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     11,347,152 円　　　　（　    169,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東大阪 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 53.00 Ｓ2 106.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   67 ㎡      3.9 m x   17.4 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗（一棟貸し）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
106.00 
100.0 
106.00 
1,939 
206,000 		 3.0  618,000 
1.0  206,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
106.00 
100.0 
106.00 

206,000 		 618,000 
206,000 
⑨年額支払賃料        206,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,472,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     106.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,472,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       197,760 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,274,240 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           618,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,686 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          206,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          39,041 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,318,967 円　　　　（　        34,611 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９７８１賃
　　　　-6		 1,729  
(   1,729) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,879 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,977 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,939 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７８６２賃
　　　　-1		 1,584  
(   1,531) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,000 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東大阪 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 92,500 円  　　　　     18,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 74,160 円  　　　        2,472,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      115,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      157,200 円  　　　　     18,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        18,500 円  　　　　     18,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,500 円  　　　　     18,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         476,260 円　（　　　　　　         7,108 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9498    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 169,000 円／㎡　×　     106.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0699     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,293,150 円  
（　　　　　        19,301 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,318,967 円      
②総費用 476,260 円      
③純収益　①－② 1,842,707 円      
④建物等に帰属する純収益 1,293,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 549,557 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 521,969 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,791 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,347,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     169,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東大阪 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東大阪市岩田町三丁目４８２番４
 1219000019376-0000
2 　東大阪市岩田町三丁目４８２番５
 1219000019377-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東大阪 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 5-4 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　橋本　一志   TEL.
鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 208,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東大阪市岩田町３丁目４８２番４外
｢岩田町３－２－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 67  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:4.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中低層の各種小売店
舗が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 西8m市道 水道、ガス、下水 若江岩田

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 若江岩田駅南方

240m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の店舗が建ち並ぶ駅に近い商業地域であり、地域要因に大きな変動は見られない。今後とも現状を維持す
ると予想される。地価は緩やかな上昇傾向で推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東大阪市を中心とする近鉄奈良線、近鉄大阪線沿線等の駅前の商業地域と判定した。需要者の中心は、
当該エリアに地縁性を有する個人事業者及び中小法人等である。当地域には、小売店舗、飲食店舗が集積しており繁華
性は比較的高い。駅近接の物件については希少性が認められ、需要は安定的に推移している。しかしながら、取引され
る規模や価格帯にばらつきが見られ、市場の中心となる価格帯は見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求められたものであり、市場の実態を反映した規範性の高
い価格である。収益価格は、店舗の賃貸を想定して試算しており、対象標準地の収益性を反映する妥当な価格と考える
。以上より、再検討した結果、本件では比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東大阪 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    297,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[ 96.8]		 100
[148.2]		 [100.0]
100		 208,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    207,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東大阪市の商業地の地価は、繁華性の高い地
域は緩やかな上昇傾向にあるが、それ以外の
地域においては引き続き横ばい乃至下落傾向
にある。

地域要因に変動はない。若江岩田駅に近接し
地域に密着した駅前商店街として安定した需
要を維持しており、地価は緩やかな上昇傾向
である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東大阪 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９２５３

-45		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m市道、
東3.6m、角地
近商

(100,300)
b ７５２４

-28		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西7m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ７３４４

-8		 東大阪市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西5.1m市道、
南4m、角地
商業

(100,305)
d ７３４４

-2		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m私道、
中間画地
近商

(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
216,646  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
207,155 		 100
[ 100.0]
207,155 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
207,000 
b (　           ) 
296,148  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
297,036 		 100
[ 143.1]
207,572 
208,000 
c (　           ) 
246,009  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
227,786 		 100
[ 109.1]
208,786 
209,000 
d (　           ) 
162,559  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
162,559 		 100
[  78.1]
208,142 
208,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    208,000 円／㎡]  



東大阪 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,386,416 
488,881 
1,897,535 
1,328,100 
569,435 		 （　0.9498）
540,849 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     11,757,587 円　　　　（　    175,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東大阪 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 53.00 Ｓ2 106.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   67 ㎡      3.9 m x   17.4 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建店舗（各階面積５３㎡）で一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定しているため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
106.00 
100.0 
106.00 
2,054 
217,724 		 3.0  653,172 
1.0  217,724 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
106.00 
100.0 
106.00 

217,724 		 653,172 
217,724 
⑨年額支払賃料        217,724 円　×　12ヶ月　＝　       2,612,688 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     106.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,612,688 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       261,269 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,351,419 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           653,172 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,879 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          217,724 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　          29,118 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,386,416 円　　　　（　        35,618 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７６３５賃
　　　　-5		 3,041  
(   2,670) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[145.0]		 100
[100.0]
2,097 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,085 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,054 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ４６７３賃
　　　　-6		 2,316  
(   2,284) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[111.7]		 100
[100.0]
2,073 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東大阪 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 95,000 円  　　　　     19,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 78,381 円  　　　        2,612,688　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      116,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      161,500 円  　　　　     19,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        19,000 円  　　　　     19,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,000 円  　　　　     19,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         488,881 円　（　　　　　　         7,297 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9498    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 174,000 円／㎡　×　     106.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0699     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,328,100 円  
（　　　　　        19,822 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,386,416 円      
②総費用 488,881 円      
③純収益　①－② 1,897,535 円      
④建物等に帰属する純収益 1,328,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 569,435 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 540,849 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,072 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,757,587 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     175,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東大阪 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東大阪市岩田町三丁目４８２番４
 1219000019376-0000
2 　東大阪市岩田町三丁目４８２番５
 1219000019377-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考