別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
東大阪 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 5-2 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　加藤　陵   TEL.
鑑定評価額 241,000,000 円  １㎡当たりの価格 246,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東大阪市吉田本町３丁目６番１
｢吉田本町３－６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 980  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗

Ｓ3		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 北40m国道、西側道 水道、ガス、下水 吉田

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 吉田駅東方

60m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持すると予測
。駅至近の商業地として需要は堅調で、地価水準は上昇傾向で推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗・事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    181,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東大阪市及び周辺市内に所在する駅前または路線商業地域。主たる需要者は、同一需給圏に地縁性を有す
る個人事業者、投資法人、全国展開の店舗等である。駅前で国道に接面する立地の希少性等から需要は安定的に推移し
ている。駅前商業地等の取引が少なく、取引される価格帯もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見いだせ
ない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は幹線道路沿いの商業地域に存し、自己の営業用のために物件を取得する事業主が需要の中心である。しか
し近年は、建物の一部を自己使用し、他を賃貸に供するケースが多いため、市場性だけでなく、収益性をも加味して価
格形成がなされる傾向がある。以上の検討により、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益性を反映した収
益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東大阪 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    297,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[ 96.8]		 100
[131.7]		 [105.0]
100		 246,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    244,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東大阪市内の非製造業の景況感は改善傾向で
設備投資も好調だが、物価高等の影響により
先行きは不透明である。


地域要因に格別の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東大阪 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７３４４

-32		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m府道、
中間画地
近商

(90,300)
b ９２５３

-36		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東20m国道、
中間画地
近商

(90,300)
c ７４２２

-5		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西10.5m府
道、北2.5m、
南東1m、
三方路
準工

(70,200)
d ７４２２

-23		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
e ７４２２

-28		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m府道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
201,650  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
202,255 		 100
[  80.8]
250,316 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
263,000 
b (　           ) 
127,178  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.0]
176,636 		 100
[  79.5]
222,184 
233,000 
c (　           ) 
238,449  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.9]
222,096 		 100
[  92.2]
240,885 
253,000 
d (　           ) 
198,836  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
199,631 		 100
[  83.8]
238,223 
250,000 
e (　           ) 
177,368  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
209,503 		 100
[  91.2]
229,718 
241,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    250,000 円／㎡]  



東大阪 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

84,353,076 
18,196,716 
66,156,360 
57,562,100 
8,594,260 		 （　0.9289）
7,983,208 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    177,404,622 円　　　　（　    181,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東大阪 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 443.50 ＲＣ10 4,325.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   980 ㎡     26.0 m x   37.2 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３階以上共同住宅（ファミリータイプ平均専有面積５８㎡）を想定 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 建築士設計の計画建物を妥当と判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
443.50 
35.2 
156.00 
3,074 
479,544 		 6.0  2,877,264 
4.0  1,918,176 

 2～ 2		 事務所
443.50 
92.7 
411.25 
1,950 
802,000 		 6.0  4,812,000 
4.0  3,208,000 

 3～ 9		 共同住宅
443.50 
91.8 
407.00 
1,800 
732,600 		 2.0  1,465,200 
2.0  1,465,200 

10～10		 共同住宅
333.50 
100.0 
333.50 
1,800 
600,300 		 2.0  1,200,600 
2.0  1,200,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,325.00 
86.7 
3,749.75 

7,010,044 		 19,146,264 
16,583,176 
⑨年額支払賃料      7,010,044 円　×　12ヶ月　＝　      84,120,528 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,749.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        84,120,528 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       3,960,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     7,046,442 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 81,034,086 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,146,264 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         176,146 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       16,583,176 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       3,142,844 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      84,353,076 円　　　　（　        86,075 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６４２２賃
　　　　-4		 3,731  
(   3,571) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,553 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,074 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７６３５賃
　　　　-5		 3,041  
(   2,670) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,135 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東大阪 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,315,000 円  　　　　    863,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,642,416 円  　　　       88,080,528　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      557,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,335,500 円  　　　　    863,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       863,000 円  　　　　    863,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       863,000 円  　　　　    863,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     1,620,000 円  　　　外部駐車場１５０００円×９台×１２ヶ月
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,196,716 円　（　　　　　　        18,568 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9289    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 863,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   4,325.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0667     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 57,562,100 円  
（　　　　　        58,737 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 84,353,076 円      
②総費用 18,196,716 円      
③純収益　①－② 66,156,360 円      
④建物等に帰属する純収益 57,562,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,594,260 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,983,208 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,146 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    177,404,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     181,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東大阪 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東大阪市吉田本町三丁目６番１
 1219000201802-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東大阪 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 5-2 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　谷本　明夫   TEL.
鑑定評価額 240,000,000 円  １㎡当たりの価格 245,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東大阪市吉田本町３丁目６番１
｢吉田本町３－６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 980  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗

Ｓ3		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 北40m国道、西側道 水道、ガス、下水 吉田

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗併用共同住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 吉田駅東方

60m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、今後とも現状を維持すると予測する。駅に近く街路条
件も良く、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗付共同住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東大阪市及び周辺市の商業地域と判定した。主たる需要者は、店舗または沿道サービス店舗を運営する法
人、事務所の保有を目的とした法人、個人投資家と把握した。幹線道路沿いの駅前商業地であり、需要が競合する可能
性が高く地価は上昇傾向である。商業地の取引は規模、用途等によって様々であり駅前商業地の取引は少ないため中心
となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ駅に近い商業地域であり、各種店舗及び事務所の賃貸需要が見込まれ
、テナントビル等の収益物件も想定されることから収益価格もある程度考慮されるものである。よって、市場性を反映
した比準価格を標準とし、賃貸店舗、事務所兼共同住宅を建設した場合の収益価格を関連付け、代表標準地との検討を
踏まえ、単価と総額との関連も考慮のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東大阪 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    297,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[ 96.8]		 100
[132.7]		 [105.0]
100		 244,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    244,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東大阪市は、人口は減少傾向、世帯は増加傾
向である。生産年齢人口は減少傾向、老年人
口は減少傾向にある。


駅に近い幹線道路沿いの商業地域で需要は競
合する可能性が高く地価は強含みで推移して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東大阪 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７３４４

-40		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北40m国道、
中間画地
近商

(100,400)
b ７４２２

-28		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m府道、
中間画地
近商

(90,300)
c ６４６１

-15		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m国道、
北4m、西4m、
三方路
準住居

(70,300)
d ７３９９

-11		 八尾市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東11m府道、
中間画地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,763  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
212,187 		 100
[  88.4]
240,031 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
252,000 
b (　           ) 
177,368  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
209,503 		 100
[  89.3]
234,606 
246,000 
c (　           ) 
215,031  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
215,031 		 100
[  82.1]
261,914 
275,000 
d (　           ) 
185,839  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
195,035 		 100
[  77.1]
252,964 
266,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    250,000 円／㎡]  



東大阪 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

84,203,909 
17,945,617 
66,258,292 
56,361,500 
9,896,792 		 （　0.9289）
9,193,130 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    204,291,778 円　　　　（　    208,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東大阪 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 443.50 ＲＣ10 4,325.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   980 ㎡     26.0 m x   37.2 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗　２階：事務所、３階以上共同住宅で１戸当り約５８㎡を想定した。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
443.50 
35.2 
156.00 
3,174 
495,144 		 10.0  4,951,440 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
443.50 
92.7 
411.25 
2,100 
863,625 		 6.0  5,181,750 
0.0  0 

 3～ 9		 住宅
443.50 
91.8 
407.00 
1,800 
732,600 		 1.0  732,600 
2.0  1,465,200 

10～10		 住宅
333.50 
100.0 
333.50 
1,800 
600,300 		 1.0  600,300 
2.0  1,200,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,325.00 
86.7 
3,749.75 

7,087,269 		 15,861,690 
11,457,000 
⑨年額支払賃料      7,087,269 円　×　12ヶ月　＝　      85,047,228 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,749.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        85,047,228 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       3,960,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     7,120,578 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 81,886,650 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,861,690 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         145,928 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       11,457,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       2,171,331 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      84,203,909 円　　　　（　        85,922 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ８９６２賃
　　　　-6		 3,167  
(   3,024) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,367 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,174 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ４６７３賃
　　　　-5		 2,867  
(   2,774) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,180 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東大阪 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,225,000 円  　　　　    845,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,670,217 円  　　　       89,007,228　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      557,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,182,500 円  　　　　    845,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       845,000 円  　　　　    845,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       845,000 円  　　　　    845,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     1,620,000 円  　　　外部駐車場１５０００円×９台×１２ヶ月
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,945,617 円　（　　　　　　        18,312 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9289    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 845,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 186,000 円／㎡　×　   4,325.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0667     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 56,361,500 円  
（　　　　　        57,512 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 84,203,909 円      
②総費用 17,945,617 円      
③純収益　①－② 66,258,292 円      
④建物等に帰属する純収益 56,361,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,896,792 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,193,130 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,381 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    204,291,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     208,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東大阪 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東大阪市吉田本町三丁目６番１
 1219000201802-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考