令和6年1月15日　提出 東大阪 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -48 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　飛鳥　由美子   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 186,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市森河内西１丁目４番２８ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅に 営業所等が混在する 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 高井田 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北６ｍ市 道 交通 施設 高井田駅北西方 750m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 混在住宅地域として熟成しており、今後とも現状程度の混在状態が持続すると見込まれる。大阪市内への接近性 に優れるため、景気動向に応じて地価は概ね横這いからやや上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    186,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市西部、大阪市との市境付近の混在住宅地域であり、需要者は都心への接近性を重視する中堅所得者層が 中心である。小規模作業所等が混在しやや雑然とした観があるが、都心部へのアクセスに優れるため需要は比較的堅調 である。景気動向によっては緩やかな地価上昇に転じると予測されるが、需要者層の所得水準が上昇しない現状では顕 著な地価上昇までは見込めない。対象標準地程度の規模の土地の中心的価格帯は、坪６０万円～６５万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、住・工混在地域に所在する自己所有・自己使用の低層住宅地である。最寄駅への接近性に優れ、周辺に は賃貸共同住宅も見られるが、対象標準地は土地を投下資本とするには投資採算性に見合う画地規模ではなく、建築基 準法及び建築コストの観点から共同住宅の建築は合理性を欠く。よって、収益還元法の適用は断念し、比準価格を標準 に、代表標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -28                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    205,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [104.0] 100 [107.1] [100.0] 100 186,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    185,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅市場へのコロナ禍の影響は限定的であり 、行動制限撤廃後、緩やかな景気回復がみら れるが、建築資材の高止りや、物価高等の影 響が懸念される。 対象標準地の地価に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特にない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％