令和6年1月12日　提出 東大阪 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -45 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　下農　博之   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市新庄１丁目７６０番２ ｢新庄１－６－１２｣ ②地積 　(㎡) 132   (         10)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅のほ か車庫等も見られる 住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 鴻池新田 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 鴻池新田駅南東方 1.5km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も同様の住環境が続くと見込まれる 。地価水準は、概ね横這いで推移しており、当分の間、この傾向が維持されると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東大阪市及び周辺市で、ＪＲ片町線、近鉄けいはんな線を中心とする住宅地域である。主たる市場参加 者は、圏内に居住する一次取得者で、地縁的選好性が強く、圏外からの転入は少ない。地勢が平坦であるものの、街路 が狭く、街区が整然としておらず、また、最寄駅まで距離があり、生活利便施設も少ないことから、不動産取引は低調 である。取引の中心は、新築戸建住宅で、最多価格帯は、３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、快適性、利便性等を重視する住宅地域で、アパート等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心 である。また、転勤のための一時賃貸を除くと、民間の賃貸住宅は見られず、賃貸市場が発達していない。よって、収 益価格の試算を断念し、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -39                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    156,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [138.0] [101.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市は人口が微減し、世帯数が微増して いる。今後、資材価格の高騰、金利の先行き 等が懸念されるが、住宅地価格は上昇基調に 至らない。 令和３年３月、イオン東大阪店が閉店した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％