令和6年1月12日　提出 東大阪 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -42 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　西田　稔   TEL.

鑑定評価額 491,000,000 円  １㎡当たりの価格 333,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市小阪１丁目２１７番３ ｢小阪１－１０－３５｣ ②地積 　(㎡) 1,501   (         26)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 防火 （その他） (100,400) 1.5:1 共同住宅 ＲＣ15F1B 中高層マンション等 が建ち並ぶ地域 南7.8m市道、背面道 水道、ガス、下水 河内小阪 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．８ｍ市道 交通 施設 河内小阪駅北東方 270m 法令 規制 商業 (100,400) 防火  ⑤地域要因の将 　来予測 中高層マンション等が建ち並ぶ地域であり、特に大きな地域要因の変動もなく現状を維持すると予測する。マン ション適地の需要は高く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 １５階建程度の分譲共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    340,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              326,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄奈良線、大阪線、けいはんな線、ＪＲ各線沿線に広がる分譲マンションの立地条件を備えた地域と 判定する。主な需要者は、大手又は中堅ディベロッパーと想定される。マンション用地として立地条件の優れた物件は 供給が少なく、また取得難から需要は逼迫しており需要の競合により高値取引も予想される。画地規模等により価格に バラつきはあるが、中心となる価格帯は坪当たり１００万円～１２０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中高層マンション等が建ち並ぶ地域であり、分譲マンションの需要が見込まれる。比準価格は、マンショ ン適地の事例を収集しているが、マンション用地の供給が少なく、容積率等の点において適切な事例の収集が困難であ る。中高層マンションが建ち並ぶ地域であることから開発法による価格は重視する価格である。よって、開発法による 価格を中心に比準価格を関連づけて、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 5-12                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    281,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [ 87.0] [104.0] 100 332,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    325,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市の人口は微減傾向にある。景気は緩 やかに回復する動きもみられる中、今後は物 価上昇、金融資本市場の変動等の影響を注視 する必要がある。 最寄駅至近のマンション適地として、デベロ ッパーによる開発素地の取得意欲の高い地域 であり、需要は堅調で推移する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％